Hyresrättslagen, som trädde i kraft i maj, utlovades som den största omvälvningen för hyresgäster i England på en generation – med mer stabilitet och trygghet för de miljoner som hyr privat. Den har också, föga förvånande, förvandlat studentbostadsmarknaden till ett levande experiment i oavsedda konsekvenser.

Lagstiftningen avskaffade tidsbegränsade hyresavtal, vilket innebär att hyresgäster inte längre är bundna till kontrakt under ett visst antal månader. För studenter innebar det tidigare hela läsåret. Nu hyrs bostäder ut löpande – hyresgäster betalar vecko- eller månadsvis utan fast slutdatum. Universitetsägda studenthem och ändamålsenliga studentbostäder är undantagna och kan fortfarande erbjuda tidsbegränsade kontrakt, så denna förändring påverkar främst studenter som hyr av privata hyresvärdar.

Ta Eddie Lever, 20, som avslutade sitt första år vid University of Exeter innan han bestämde sig för att kursen inte var något för honom. Han ville byta till internationella relationer vid University of York men hade redan ordnat sitt boende för det kommande året. Tack vare den nya lagen behövde han bara ge två månaders uppsägningstid för att flytta och sluta betala hyra. "Om Hyresrättslagen inte hade funnits tror jag inte att jag hade kunnat byta universitet eftersom jag skulle ha varit låst till hela [års]kontraktet", förklarar han.

Eftersom han hade ett gemensamt hyresavtal avslutades hyresavtalet för hela huset när han flyttade. Lyckligtvis tog en vän som letade efter ett rum hans plats så att hans rumskamrater kunde teckna ett nytt hyresavtal. Eddie medger att det skulle ha varit krångligare utan en ersättare, men han tycker att fördelarna uppväger risken. "Om du skulle bli osams med dina rumskamrater eller om du bestämmer dig för att universitetet inte är något för dig, kan ett bundet heltidskontrakt vara riktigt ekonomiskt hämmande", säger han. "Så utan den flexibiliteten kan människor verkligen bli inlåsta i situationer som de inte nödvändigtvis vill vara i."

Lewis Wilson, vice ordförande för högre utbildning vid National Union of Students, säger att flexibiliteten också låter studenter spara pengar genom att flytta hem över sommaren – tidigare löpte många kontrakt in på sommaren efter att kurserna avslutats. Wilson tillägger att studenter drar nytta av bredare förändringar i lagen, som förbjuder hyresvärdar i England att vräka hyresgäster utan anledning – vilket ger hyresgäster självförtroende att begära reparationer utan rädsla för repressalier.

Men större flexibilitet för studenter innebär mindre säkerhet för hyresvärdar. Lagen införde visserligen en särskild grund för hyresvärdar att vräka en grupp studenter i slutet av läsåret om de avser att hyra ut igen till studenter. Ändå säger Chris Norris, chefsstrateg på National Residential Landlords Association, att det större problemet är hyresgäster som flyttar ut tidigt – en risk som han hävdar är högre för studenter (som kan bli osams med rumskamrater eller hoppa av) än för familjer, som är mindre benägna att vilja flytta efter några månader.

Norris säger att slutet på tidsbegränsade hyresavtal innebär att studenthus kan stå tomma över sommaren – eller tidigare – och att det nu är svårare att hyra ut ett hus för bara några månader eftersom hyresvärdar inte kan garantera att det är tillgängligt för studenter igen på hösten. Han säger att det är tidiga dagar och att många hyresvärdar ser detta år som ett test, men varnar för att vissa kan höja månadshyrorna för att täcka risken för tomma perioder, eller till och med sälja eller sluta hyra ut till studenter, vilket minskar utbudet och driver upp priserna.

Sue Lawes, som hyr ut tre delade hus till studenter i Norwich, är orolig. Hon vill inte höja priserna, men om hennes hus står tomma över sommaren eftersom studenterna avslutar sitt hyresavtal efter slutproven, säger hon att hon kan tvingas till det. Hon har redan tidigarelagt starten på sina hyresavtal till augusti istället för september för att minska risken. Men om hyresgästerna flyttar ut tidigare skulle hon ha svårt att göra vinst samtidigt som hon täcker sina bolån, kommunalskatt och fasta elkostnader på tomma fastigheter. Hon hävdar att högre månadshyror skulle innebära större förskottkostnader för