De Renters' Rights Act, die in mei van kracht werd, werd aangekondigd als de grootste hervorming voor huurders in Engeland in een generatie - met meer stabiliteit en zekerheid voor de miljoenen die particulier huren. Het heeft ook, enigszins onvermijdelijk, de studentenhuisvestingsmarkt veranderd in een levend experiment in onbedoelde gevolgen.

De wetgeving maakte een einde aan huurcontracten voor bepaalde tijd, wat betekent dat huurders niet langer vastzitten aan contracten voor een specifiek aantal maanden. Voor studenten betekende dat voorheen het volledige academische jaar. Nu worden woningen op rollende basis verhuurd - huurders betalen wekelijks of maandelijks zonder vaste einddatum. Universiteitsgebonden studentenwoningen en Purpose-Built Student Accommodation zijn uitgezonderd en kunnen nog steeds contracten voor bepaalde tijd aanbieden, dus deze verandering treft vooral studenten die bij particuliere verhuurders huren.

Neem Eddie Lever, 20, die zijn eerste jaar aan de Universiteit van Exeter afrondde voordat hij besloot dat de opleiding niets voor hem was. Hij wilde overstappen naar internationale betrekkingen aan de Universiteit van York, maar had zijn huis voor het komende jaar al geregeld. Dankzij de nieuwe wet hoefde hij slechts twee maanden opzegtermijn te geven om te vertrekken en te stoppen met het betalen van huur. "Als de Renters' Rights Act er niet was geweest, denk ik niet dat ik van universiteit had kunnen wisselen, omdat ik vast zou hebben gezeten aan het volledige [jaar]contract," legt hij uit.

Omdat hij een gezamenlijk huurcontract had, beëindigde zijn vertrek het huurcontract voor het hele huis. Gelukkig nam een vriend die een kamer zocht zijn plaats in, zodat zijn huisgenoten een nieuw huurcontract konden ondertekenen. Eddie erkent dat het lastiger zou zijn geweest zonder vervanging, maar hij vindt dat de voordelen opwegen tegen het risico. "Als je ruzie zou krijgen met je huisgenoten of als je besluit dat de universiteit niets voor je is, kan vastzitten aan een contract voor de volledige termijn financieel echt belemmerend zijn," zegt hij. "Dus zonder die flexibiliteit kunnen mensen echt vast komen te zitten in situaties waarin ze niet per se willen zitten."

Lewis Wilson, vicevoorzitter hoger onderwijs bij de National Union of Students, zegt dat de flexibiliteit studenten ook geld laat besparen door in de zomer naar huis te verhuizen - voorheen liepen veel contracten door tot in de zomer na het einde van de opleiding. Wilson voegt eraan toe dat studenten profiteren van bredere wijzigingen in de wet, die verhuurders in Engeland verbiedt huurders zonder reden uit te zetten - waardoor huurders de zekerheid hebben om om reparaties te vragen zonder angst voor represailles.

Maar meer flexibiliteit voor studenten betekent minder zekerheid voor verhuurders. De wet introduceerde wel een specifieke grond voor verhuurders om een groep studenten aan het einde van het academische jaar uit te zetten als ze van plan zijn opnieuw aan studenten te verhuren. Toch zegt Chris Norris, chief policy officer bij de National Residential Landlords Association, dat het grotere probleem is dat huurders vroegtijdig vertrekken - een risico dat volgens hem hoger is voor studenten (die ruzie kunnen krijgen met huisgenoten of kunnen stoppen met hun studie) dan voor gezinnen, die minder snel na een paar maanden willen verhuizen.

Norris zegt dat het einde van huurcontracten voor bepaalde tijd betekent dat studentenhuizen in de zomer - of eerder - leeg kunnen staan, en dat het nu moeilijker is een huis voor slechts een paar maanden te verhuren omdat verhuurders niet kunnen garanderen dat het in het najaar weer beschikbaar is voor studenten. Hij zegt dat het nog vroeg is en veel verhuurders dit jaar als een test beschouwen, maar waarschuwt dat sommigen de maandelijkse huurprijzen kunnen verhogen om het risico van leegstand te dekken, of zelfs kunnen verkopen of stoppen met verhuren aan studenten, waardoor het aanbod afneemt en de prijzen stijgen.

Sue Lawes, die drie gedeelde huizen aan studenten verhuurt in Norwich, maakt zich zorgen. Ze wil de prijzen niet verhogen, maar als haar huizen in de zomer leeg staan omdat studenten hun huurcontract na de laatste examens beëindigen, zegt ze dat ze dat misschien wel moet. Ze heeft de start van haar huurcontracten al vervroegd naar augustus in plaats van september om het risico te verkleinen. Toch zou ze, als huurders eerder vertrekken, moeite hebben om winst te maken terwijl ze haar hypotheek, gemeentebelasting en vaste energiekosten voor leegstaande panden betaalt. Ze betoogt dat hogere maandelijkse huren grotere voorafkosten zouden betekenen voor