Ustawa o prawach najemców, która weszła w życie w maju, została ogłoszona największą zmianą dla najemców w Anglii od pokolenia - oferującą większą stabilność i bezpieczeństwo milionom osób wynajmującym prywatnie. Stała się także, niejako nieuchronnie, żywym eksperymentem w zakresie nieprzewidzianych konsekwencji na rynku mieszkaniowym dla studentów.

Ustawodawstwo zniosło umowy najmu na czas określony, co oznacza, że najemcy nie są już związani kontraktami na określoną liczbę miesięcy. Dla studentów oznaczało to wcześniej cały rok akademicki. Teraz nieruchomości są wynajmowane w trybie ciągłym - najemcy płacą tygodniowo lub miesięcznie bez ustalonej daty końcowej. Akademiki należące do uniwersytetów i obiekty specjalnie przeznaczone dla studentów są zwolnione z tego przepisu i mogą nadal oferować umowy na czas określony, więc zmiana ta dotyczy głównie studentów wynajmujących od prywatnych właścicieli.

Weźmy Eddiego Levera, 20-latka, który ukończył pierwszy rok na Uniwersytecie w Exeter, zanim zdecydował, że ten kierunek nie jest dla niego. Chciał przenieść się na stosunki międzynarodowe na Uniwersytecie w Yorku, ale miał już załatwiony dom na nadchodzący rok. Dzięki nowej ustawie musiał jedynie złożyć dwumiesięczne wypowiedzenie, aby się wyprowadzić i przestać płacić czynsz. "Gdyby ustawa o prawach najemców nie istniała, nie sądzę, żebym mógł zmienić uniwersytet, ponieważ byłbym uwiązany pełnym kontraktem [na cały rok]" - wyjaśnia.

Ponieważ był na wspólnym najmie, jego odejście zakończyło najem dla całego domu. Na szczęście przyjaciel szukający pokoju zajął jego miejsce, więc współlokatorzy mogli podpisać nową umowę najmu. Eddie przyznaje, że bez zastępcy byłoby trudniej, ale uważa, że korzyści przewyższają ryzyko. "Gdybyś pokłócił się ze współlokatorami lub zdecydował, że uniwersytet nie jest dla ciebie, bycie uwiązanym pełnym kontraktem może być naprawdę finansowo prohibicyjne" - mówi. "Więc bez tej elastyczności ludzie mogą naprawdę utknąć w sytuacjach, w których niekoniecznie chcą być."

Lewis Wilson, wiceprzewodniczący ds. szkolnictwa wyższego w Krajowym Związku Studentów, twierdzi, że elastyczność pozwala również studentom zaoszczędzić pieniądze, przenosząc się do domu na lato - wcześniej wiele umów trwało do lata po zakończeniu kursów. Wilson dodaje, że studenci korzystają z szerszych zmian w ustawie, która zakazuje właścicielom w Anglii eksmisji najemców bez powodu - dając najemcom pewność, że mogą prosić o naprawy bez obawy przed odwetem.

Ale większa elastyczność dla studentów oznacza mniejszą pewność dla właścicieli. Ustawa wprowadziła konkretną podstawę dla właścicieli do eksmisji grupy studentów pod koniec roku akademickiego, jeśli zamierzają ponownie wynająć studentom. Mimo to Chris Norris, główny urzędnik ds. polityki w Krajowym Stowarzyszeniu Właścicieli Nieruchomości Mieszkalnych, twierdzi, że większym problemem jest wcześniejsze wyprowadzanie się najemców - ryzyko, które jego zdaniem jest wyższe dla studentów (którzy mogą pokłócić się ze współlokatorami lub zrezygnować z nauki) niż dla rodzin, które rzadziej chcą się przeprowadzać po kilku miesiącach.

Norris mówi, że koniec umów na czas określony oznacza, że domy studenckie mogą stać puste przez lato - lub wcześniej - a teraz trudniej jest wynająć dom na zaledwie kilka miesięcy, ponieważ właściciele nie mogą zagwarantować, że będzie dostępny dla studentów ponownie jesienią. Mówi, że to wczesne dni i wielu właścicieli traktuje ten rok jako test, ale ostrzega, że niektórzy mogą podnieść miesięczne czynsze, aby pokryć ryzyko pustostanów, a nawet sprzedać lub przestać wynajmować studentom, zmniejszając podaż i podnosząc ceny.

Sue Lawes, która wynajmuje trzy wspólne domy studentom w Norwich, martwi się. Nie chce podnosić cen, ale jeśli jej domy będą puste przez lato, ponieważ studenci kończą najem po egzaminach końcowych, mówi, że może być zmuszona. Już przesunęła początek swoich umów najmu na sierpień zamiast września, aby zmniejszyć ryzyko. Mimo to, jeśli najemcy wyprowadzą się wcześniej, będzie miała trudności z osiągnięciem zysku, pokrywając hipotekę, podatek od nieruchomości i stałe opłaty za media w pustych nieruchomościach. Twierdzi, że wyższe miesięczne czynsze oznaczałyby większe koszty początkowe dla