La loi sur les droits des locataires, entrée en vigueur en mai, était présentée comme la plus grande réforme pour les locataires en Angleterre depuis une génération - offrant plus de stabilité et de sécurité aux millions de personnes qui louent dans le secteur privé. Elle a aussi, inévitablement, transformé le marché du logement étudiant en une expérience grandeur nature des conséquences imprévues.

La législation a mis fin aux baux à durée déterminée, ce qui signifie que les locataires ne sont plus liés par des contrats pour un nombre de mois spécifique. Pour les étudiants, cela signifiait auparavant l'année universitaire complète. Désormais, les logements sont loués de manière continue - les locataires paient à la semaine ou au mois sans date de fin fixe. Les résidences universitaires et les logements spécialement conçus pour étudiants (Purpose-Built Student Accommodation) sont exemptés et peuvent toujours proposer des contrats à durée déterminée, donc ce changement affecte principalement les étudiants qui louent auprès de propriétaires privés.

Prenez Eddie Lever, 20 ans, qui a terminé sa première année à l'Université d'Exeter avant de décider que le cursus n'était pas pour lui. Il voulait se réorienter vers les relations internationales à l'Université de York mais avait déjà trouvé sa maison pour l'année à venir. Grâce à la nouvelle loi, il n'a eu qu'à donner un préavis de deux mois pour partir et arrêter de payer le loyer. « Si la loi sur les droits des locataires n'existait pas, je ne pense pas que j'aurais pu changer d'université parce que j'aurais été enfermé dans le contrat [annuel] complet », explique-t-il.

Comme il était en colocation solidaire, son départ a mis fin au bail pour toute la maison. Heureusement, un ami cherchant une chambre a pris sa place afin que ses colocataires puissent signer un nouveau bail. Eddie reconnaît que cela aurait été plus compliqué sans remplaçant, mais il estime que les avantages l'emportent sur le risque. « Si vous vous brouillez avec vos colocataires ou si vous décidez que l'université n'est pas pour vous, être enfermé dans un contrat à durée déterminée peut être vraiment prohibitif financièrement », dit-il. « Donc sans cette flexibilité, les gens peuvent vraiment se retrouver coincés dans des situations qu'ils ne souhaitent pas nécessairement. »

Lewis Wilson, vice-président pour l'enseignement supérieur au Syndicat national des étudiants, affirme que la flexibilité permet aussi aux étudiants d'économiser de l'argent en rentrant chez eux pour l'été - auparavant, de nombreux contrats couraient jusqu'à l'été après la fin des cours. Wilson ajoute que les étudiants bénéficient des changements plus larges de la loi, qui interdit aux propriétaires en Angleterre d'expulser les locataires sans motif - donnant aux locataires la confiance de demander des réparations sans crainte de représailles.

Mais une plus grande flexibilité pour les étudiants signifie moins de certitude pour les propriétaires. La loi a bien introduit un motif spécifique permettant aux propriétaires d'expulser un groupe d'étudiants à la fin de l'année universitaire s'ils ont l'intention de relouer à des étudiants. Néanmoins, Chris Norris, responsable des politiques à la National Residential Landlords Association, affirme que le problème majeur est le départ anticipé des locataires - un risque qu'il juge plus élevé pour les étudiants (qui peuvent se brouiller avec leurs colocataires ou abandonner leurs études) que pour les familles, moins susceptibles de vouloir déménager après quelques mois.

Norris explique que la fin des baux à durée déterminée signifie que les maisons étudiantes pourraient rester vides pendant l'été - ou plus tôt - et qu'il est désormais plus difficile de louer une maison pour seulement quelques mois car les propriétaires ne peuvent pas garantir qu'elle sera disponible pour les étudiants à l'automne. Il précise qu'il est encore tôt et que de nombreux propriétaires considèrent cette année comme un test, mais avertit que certains pourraient augmenter les loyers mensuels pour couvrir le risque de périodes de vacance, voire vendre ou cesser de louer aux étudiants, réduisant l'offre et faisant grimper les prix.

Sue Lawes, qui loue trois maisons partagées à des étudiants à Norwich, est inquiète. Elle ne veut pas augmenter les prix, mais si ses maisons restent vides pendant l'été parce que les étudiants mettent fin à leur bail après les examens finaux, elle dit qu'elle pourrait devoir le faire. Elle a déjà avancé le début de ses contrats de location à août au lieu de septembre pour réduire le risque. Pourtant, si les locataires partent plus tôt, elle aurait du mal à réaliser un profit tout en couvrant son prêt immobilier, la taxe d'habitation et les frais fixes des services publics sur des propriétés vides. Elle soutient que des loyers mensuels plus élevés signifieraient des coûts initiaux plus importants pour