Der Renters' Rights Act, der im Mai in Kraft trat, wurde als die größte Umwälzung für Mieter in England seit einer Generation angepriesen – er versprach mehr Stabilität und Sicherheit für die Millionen, die privat mieten. Er hat auch, wie nicht anders zu erwarten, den studentischen Wohnungsmarkt in ein Live-Experiment in Sachen unbeabsichtigte Folgen verwandelt.
Die Gesetzgebung beendete befristete Mietverhältnisse, was bedeutet, dass Mieter nicht mehr vertraglich für eine bestimmte Anzahl von Monaten gebunden sind. Für Studierende bedeutete das früher das gesamte akademische Jahr. Jetzt werden Immobilien auf rollierender Basis vermietet – Mieter zahlen wöchentlich oder monatlich ohne festes Enddatum. Universitäre Wohnheime und speziell für Studierende errichtete Unterkünfte (Purpose-Built Student Accommodation) sind ausgenommen und können weiterhin befristete Verträge anbieten, sodass diese Änderung hauptsächlich Studierende betrifft, die bei privaten Vermietern mieten.
Nehmen wir Eddie Lever, 20, der sein erstes Jahr an der University of Exeter beendete, bevor er entschied, dass der Studiengang nichts für ihn war. Er wollte zu Internationalen Beziehungen an der University of York wechseln, hatte aber bereits sein Haus für das kommende Jahr geregelt. Dank des neuen Gesetzes musste er nur zwei Monate im Voraus kündigen, um auszuziehen und die Miete zu stoppen. „Wenn es den Renters' Rights Act nicht gäbe, glaube ich nicht, dass ich die Universität hätte wechseln können, weil ich an den vollen [Jahres-]Vertrag gebunden gewesen wäre“, erklärt er.
Da er in einem gemeinsamen Mietverhältnis war, beendete sein Auszug das Mietverhältnis für das ganze Haus. Glücklicherweise nahm ein Freund, der ein Zimmer suchte, seinen Platz ein, sodass seine Mitbewohner einen neuen Mietvertrag unterschreiben konnten. Eddie räumt ein, dass es ohne Ersatz schwieriger gewesen wäre, aber er findet, dass die Vorteile das Risiko überwiegen. „Wenn man sich mit seinen Mitbewohnern zerstritten hat oder entscheidet, dass die Universität nichts für einen ist, kann ein langfristiger Vertrag finanziell wirklich hinderlich sein“, sagt er. „Ohne diese Flexibilität können Menschen wirklich in Situationen feststecken, in denen sie nicht unbedingt sein wollen.“
Lewis Wilson, Vizepräsident für Hochschulbildung bei der National Union of Students, sagt, die Flexibilität ermögliche es Studierenden auch, Geld zu sparen, indem sie für den Sommer nach Hause ziehen – zuvor liefen viele Verträge bis in den Sommer nach Kursende. Wilson fügt hinzu, dass Studierende von den weitergehenden Änderungen des Gesetzes profitieren, das Vermietern in England verbietet, Mieter ohne Grund zu kündigen – was Mietern die Sicherheit gibt, Reparaturen zu verlangen, ohne Angst vor Repressalien zu haben.
Doch mehr Flexibilität für Studierende bedeutet weniger Sicherheit für Vermieter. Das Gesetz führte zwar einen spezifischen Kündigungsgrund für Vermieter ein, um eine Gruppe von Studierenden am Ende des akademischen Jahres zu kündigen, wenn sie beabsichtigen, erneut an Studierende zu vermieten. Dennoch sagt Chris Norris, Chief Policy Officer bei der National Residential Landlords Association, das größere Problem sei, dass Mieter früh ausziehen – ein Risiko, das seiner Meinung nach bei Studierenden höher sei (die sich mit Mitbewohnern zerstritten oder ihr Studium abbrechen könnten) als bei Familien, die weniger geneigt seien, nach ein paar Monaten umzuziehen.
Norris sagt, das Ende befristeter Mietverhältnisse bedeute, dass Studentenhäuser über den Sommer – oder früher – leer stehen könnten, und es sei jetzt schwieriger, ein Haus für nur ein paar Monate zu vermieten, weil Vermieter nicht garantieren könnten, dass es im Herbst wieder für Studierende verfügbar sei. Er sagt, es sei noch früh, und viele Vermieter betrachteten dieses Jahr als Test, warnt aber, dass einige die Monatsmieten erhöhen könnten, um das Risiko von Leerstandszeiten abzudecken, oder sogar verkaufen oder aufhören könnten, an Studierende zu vermieten, was das Angebot verringere und die Preise treibe.
Sue Lawes, die in Norwich drei geteilte Häuser an Studierende vermietet, ist besorgt. Sie will die Preise nicht erhöhen, aber wenn ihre Häuser über den Sommer leer stehen, weil Studierende ihr Mietverhältnis nach den Abschlussprüfungen beenden, sagt sie, müsse sie es vielleicht tun. Sie hat bereits den Beginn ihrer Mietverträge auf August statt September vorverlegt, um das Risiko zu verringern. Dennoch würde sie Schwierigkeiten haben, Gewinn zu machen, während sie ihre Hypothek, Grundsteuer und Versorgungsgrundgebühren für leerstehende Immobilien deckt, wenn Mieter früher ausziehen. Sie argumentiert, höhere Monatsmieten würden größere Vorabkosten bedeuten für