Десятилетиями австралийский рынок недвижимости отличался неуклонным ростом цен, укрепляя старую поговорку, что инвестиции в недвижимость «надёжны, как дом» — если, конечно, вы не покупаете жильё впервые и пытаетесь войти в игру.

Данные за три выходных после того, как лейбористы представили бюджет, показывают, что инвесторы не так активно участвуют в аукционах, узнав, что после середины следующего года они не смогут использовать отрицательный рычаг для недавно купленной старой недвижимости. Процент успешных продаж на аукционах упал, цены на жильё в нескольких столичных городах Австралии начали снижаться, и некоторые аналитики теперь ожидают падения цен до 10%. Конечно, на движение цен и прогнозы влияют и другие факторы, помимо бюджетных реформ, а именно растущие процентные ставки, напряжённые бюджеты домохозяйств и пессимистичный глобальный экономический прогноз. Это идеальный шторм или стечение обстоятельств — в зависимости от того, хотите вы, чтобы цены пошли вниз или вверх.

Однако любое падение рынка недвижимости не докажет, что с налоговыми реформами что-то не так; оно скорее выявит провалы политики за три десятилетия, которые поощряли неконтролируемый рост цен и кризис доступности. Изменения в налоге на прирост капитала и отрицательном рычаге, предложенные лейбористами, уже меняют поведение инвесторов. Вместо того чтобы полагаться на налоговые спекуляции, инвесторы теперь вынуждены оценивать старую недвижимость на основе финансовых показателей, таких как арендная доходность и перспективы роста. Реформы возвращают долю ответственного принятия решений на рынок недвижимости, который так часто отличался спекулятивными торгами. Отчёты с недавних аукционов свидетельствуют о том, что этот переход уже начался: наблюдатели отмечают непривычные сцены, когда большинство покупателей на самом деле хотят жить в доме, за который торгуются.

В прошлые выходные процент успешных продаж в столицах штатов упал ниже 55% — самого низкого уровня с апреля 2020 года, причём Сидней и Брисбен показали наихудшие результаты, согласно данным Cotality. Это указывает на охлаждение рынка и противостояние между покупателями и продавцами по поводу стоимости недвижимости. Джим Чалмерс отметил в понедельник, что, хотя на проценты успешных продаж влияет «ряд факторов», «если мы облегчаем жизнь тем, кто впервые покупает жильё, давая им честный шанс на аукционах, то это хорошо».

Сложность реформ в том, что кто-то всегда проигрывает, когда статус-кво нарушается. Некоторые новосёлы недавно вложили свои сбережения в покупку, перебив ставку инвестора, который не заинтересовался бы недвижимостью без благоприятных налоговых условий, которые теперь отменяются. Эти домовладельцы могут теперь беспокоиться о том, что окажутся в отрицательном капитале, когда рыночная стоимость недвижимости падает ниже суммы кредита. Если реформы лейбористов давят на цены, уже сдерживаемые ростом процентных ставок, домовладельцы естественно сократят расходы, чувствуя себя беднее, что повлияет на другие сектора экономики, например, на гостиничный бизнес. Также существует множество налоговых и консалтинговых фирм по недвижимости, которые построили свой бизнес на режиме отрицательного рычага, который сейчас демонтируется.

С другой стороны, прежняя система подпитывала неравенство в Австралии, и чем дольше она существовала, тем хуже становилось: доля жилого фонда, принадлежащего инвесторам, неуклонно росла последние 25 лет в ущерб тем, кто просто хотел жить в собственном доме. Эта тенденция должна начать меняться — и это хорошо. Хотя улучшение доступности не обязательно требует падения цен на недвижимость — они просто должны расти медленнее доходов — это потребует, чтобы цены были ниже, чем они были бы при прежнем режиме. Реформы также должны привести к меньшему обороту жилья, что обеспечит более стабильный рынок. Некоторые будут этим недовольны и будут яростно бороться против налоговых изменений.

Майкл Фотерингем, управляющий директор