On yıllardır Avustralya'nın emlak piyasası amansız fiyat artışlarıyla tanımlandı ve gayrimenkul yatırımının 'ev gibi güvenli' olduğu eski atasözünü pekiştirdi - tabii ki kapıdan içeri adım atmaya çalışan ilk ev alıcısı değilseniz.

İşçi Partisi'nin bütçesini sunmasından bu yana geçen üç hafta sonundan elde edilen veriler, yatırımcıların, gelecek yılın ortasından sonra yeni satın alınan mevcut mülklerde negatif dişli kullanamayacakları söylendikten sonra açık artırmalarda eskisi kadar agresif rekabet etmediğini gösteriyor. Açık artırma başarı oranları düştü, Avustralya'nın birkaç başkentinde ev fiyatları düşmeye başladı ve bazı analistler şimdi %10'a varan fiyat düşüşleri bekliyor. Elbette, bütçe reformlarının ötesinde fiyat hareketlerine ve tahminlere katkıda bulunan faktörler var: artan faiz oranları, zorlanan hane bütçeleri ve karamsar küresel ekonomik görünüm. Bu, fiyatların düşmesini mi yoksa yükselmesini mi istediğinize bağlı olarak mükemmel bir fırtına veya yıldızların hizalanması.

Ancak emlak piyasasındaki herhangi bir düşüş, vergi reformlarında bir sorun olduğunu göstermez; daha ziyade, kontrolsüz fiyat artışını ve bir satın alınabilirlik krizini teşvik eden otuz yıllık politika başarısızlıklarını ortaya çıkarır. İşçi Partisi'nin sermaye kazancı indirimi ve negatif dişli değişiklikleri şimdiden yatırımcı davranışında bir değişime yol açıyor. Yatırımcılar artık vergi destekli spekülasyona güvenmek yerine, mevcut mülkleri kira getirisi ve büyüme beklentileri gibi finansal ölçütlere göre değerlendirmek zorunda kalıyor. Değişiklikler, genellikle spekülatif tekliflerle damgalanan bir emlak piyasasına sorumlu karar alma düzeyini yeniden kazandırıyor. Son açık artırmalardan gelen raporlar, bu geçişin halihazırda devam ettiğini ve gözlemcilerin, teklif verenlerin çoğunun aslında teklif verdikleri evde yaşamak istediği alışılmadık sahneler kaydettiğini gösteriyor.

Geçen hafta sonu, eyalet başkentlerinde başarı oranları - başarıyla satılan mülklerin yüzdesi - Cotality verilerine göre Nisan 2020'den bu yana en düşük seviye olan %55'in altına düştü ve Sydney ve Brisbane en zayıf olanlardı. Bu, piyasanın soğuduğunu ve alıcılar ve satıcılar arasında mülklerin değeri konusunda bir açmaz olduğunu gösteriyor. Jim Chalmers Pazartesi günü, başarı oranlarında 'oyunda bir dizi faktör' olmasına rağmen, 'ilk ev alıcılarının açık artırmalarda adil bir şans yakalamasını kolaylaştırıyorsak, bunun iyi bir şey olduğunu' belirtti.

Reformlarla ilgili zorluk, statüko bozulduğunda birinin her zaman kaybetmesidir. Bazı ilk ev sahipleri, şimdi silinmekte olan elverişli vergi düzenlemeleri olmadan mülkle ilgilenmeyecek bir yatırımcıyı geride bırakmak için yakın zamanda banka hesaplarını bir satın almaya dökmüş olabilir. Bu ev sahipleri şimdi, bir mülkün piyasa değeri konut kredisinin boyutunun altına düştüğünde ortaya çıkan negatif öz sermayeye düşmekten endişe duyabilir. İşçi Partisi'nin reformları, faiz oranları tarafından zaten bastırılmış olan fiyatları daha da ağırlaştırırsa, ev sahipleri doğal olarak daha fakir hissettikleri için harcamalarını kısacak ve bunun konaklama gibi ekonominin diğer bölümleri üzerinde zincirleme etkileri olacaktır. Ayrıca, şimdi çözülmekte olan bir negatif dişli rejimi etrafında inşa edilmiş birçok vergi ve mülk danışmanlık işletmesi var.

Öte yandan, bütçe öncesi sistem Avustralya'da eşitsizliği körüklüyordu ve ne kadar uzun sürerse o kadar kötüleşti; son 25 yılda yatırımcıların sahip olduğu konut stoku oranı amansız bir şekilde artarak sadece kendi evlerinde yaşamak isteyen insanların aleyhine oldu. Bu eğilim tersine dönmeye başlamalı - ve bu iyi bir şey. İyileştirilmiş satın alınabilirlik mutlaka emlak fiyatlarının düşmesini gerektirmese de - sadece gelirlerden daha yavaş bir hızda artmaları gerekir - fiyatların bütçe öncesi rejim altında olacağından daha düşük olmasını gerektirecektir. Değişiklikler ayrıca daha az konut devrine veya dönüşüme yol açarak daha istikrarlı bir piyasa sağlamalıdır. Bazıları bundan mutsuz olacak ve vergi değişiklikleriyle şiddetle mücadele edecek.

Michael Fotheringham, Avustralya Konut ve Kentsel Araştırma Enstitüsü'nün genel müdürü