Decennialang werd de Australische huizenmarkt gekenmerkt door meedogenloze prijsstijgingen, wat het oude gezegde versterkte dat investeren in onroerend goed 'zo veilig als een huis' is - tenzij je natuurlijk een starter bent die probeert een voet tussen de deur te krijgen.

Gegevens van de drie weekends sinds Labor zijn begroting presenteerde, suggereren dat investeerders niet meer zo fanatiek bieden op veilingen, nadat hun is verteld dat ze vanaf medio volgend jaar geen negatieve heffing meer kunnen toepassen op nieuw gekochte bestaande woningen. De veilingpercentages zijn gedaald, de huizenprijzen in verschillende Australische hoofdsteden beginnen te dalen, en sommige analisten verwachten nu prijsdalingen tot 10%. Natuurlijk zijn er naast de begrotingshervormingen ook andere factoren die bijdragen aan prijsbewegingen en -voorspellingen, namelijk stijgende rentetarieven, krappe huishoudbudgetten en een pessimistisch mondiaal economisch vooruitzicht. Het is een perfecte storm, of een samenloop van omstandigheden, afhankelijk van of je de prijzen wilt laten dalen of stijgen.

Een daling van de huizenmarkt zou echter niet aantonen dat er een probleem is met de belastinghervormingen; het zou nauwkeuriger de beleidsfalen van drie decennia blootleggen die ongebreidelde prijsgroei en een betaalbaarheidscrisis hebben aangemoedigd. Labors wijzigingen in de korting op vermogenswinst en negatieve heffing zorgen al voor een verschuiving in het gedrag van investeerders. In plaats van te vertrouwen op belastinggestimuleerde speculatie, worden investeerders nu gedwongen om bestaande eigendommen te evalueren op basis van financiële maatstaven, zoals huuropbrengst en groeivooruitzichten. De veranderingen brengen een niveau van verantwoord besluitvorming terug in een huizenmarkt die zo vaak werd gekenmerkt door speculatief bieden. Rapporten van recente veilingen suggereren dat deze overgang al gaande is, waarbij waarnemers onbekende taferelen opmerken waar de meeste kopers daadwerkelijk in het huis willen wonen waarop ze bieden.

Afgelopen weekend daalden de veilingpercentages - het percentage succesvol verkochte woningen - in de staatshoofdsteden tot onder de 55%, het laagste sinds april 2020, met Sydney en Brisbane als zwakste, volgens Cotality-gegevens. Dit wijst erop dat de markt afkoelt en dat er een patstelling is tussen kopers en verkopers over wat woningen waard zijn. Jim Chalmers merkte maandag op dat hoewel er 'een aantal factoren meespelen' bij de veilingpercentages, 'als we het makkelijker maken voor starters om een eerlijke kans te krijgen op veilingen, dan is dat een goede zaak'.

De moeilijkheid met hervormingen is dat iemand altijd verliest wanneer de status quo wordt omgegooid. Sommige starters hebben onlangs hun bankrekening leeggehaald voor een aankoop om een investeerder te overbieden die niet geïnteresseerd zou zijn geweest in het pand zonder de gunstige belastingregels die nu worden afgeschaft. Die huiseigenaren maken zich nu misschien zorgen dat ze in een negatieve eigenvermogenspositie terechtkomen, wat gebeurt wanneer de marktwaarde van een woning onder de hoogte van de hypotheek zakt. Als Labors hervormingen de prijzen drukken die al worden gedrukt door stijgende rentetarieven, zullen huiseigenaren vanzelf hun uitgaven verminderen omdat ze zich armer voelen, met domino-effecten op andere delen van de economie, zoals de horeca. Er zijn ook veel belasting- en vastgoedadviesbureaus die zijn gebouwd rond een negatieve-heffingsregime dat nu wordt afgebouwd.

Aan de andere kant voedde het systeem van vóór de begroting de ongelijkheid in Australië, en hoe langer het duurde, hoe erger het werd, waarbij het aandeel van de woningvoorraad in handen van investeerders de afgelopen 25 jaar meedogenloos steeg, ten koste van mensen die gewoon in hun eigen huis wilden wonen. Die trend zou moeten keren - en dat is een goede zaak. Hoewel een verbeterde betaalbaarheid niet per se vereist dat de huizenprijzen dalen - ze hoeven alleen maar langzamer te stijgen dan de inkomens - zal het wel vereisen dat de prijzen lager zijn dan ze zouden zijn geweest onder het regime van vóór de begroting. De veranderingen zouden ook moeten leiden tot minder woningtransacties, of churn, wat resulteert in een stabielere markt. Sommigen zullen daar ongelukkig over zijn en fel tegen de belastingwijzigingen vechten.

Michael Fotheringham, de directeur van