何十年もの間、オーストラリアの不動産市場は容赦ない価格上昇に支配され、「不動産投資は安全」という古い格言を強化してきた。もちろん、初めて家を買おうとしている人を除けばの話だが。

労働党政権が予算案を発表してからの3週末のデータによると、投資家は来年半ば以降、新しく購入した既存物件にネガティブ・ギアリングを適用できなくなることを知り、オークションでの競争が激減している。オークション成約率は低下し、オーストラリアのいくつかの首都の住宅価格は下落し始め、一部のアナリストは最大10%の値下がりを予想している。もちろん、予算改革以外にも価格変動や予測に寄与する要因がある。すなわち、金利上昇、家計の逼迫、悲観的な世界経済見通しだ。価格が下がってほしいか上がってほしいかによって、これは「完璧な嵐」か「星の配置」のどちらかだ。

しかし、不動産市場の下落は税制改革に問題があることを示すものではなく、むしろ30年にわたる政策の失敗を露呈するものだ。労働党のキャピタルゲイン割引とネガティブ・ギアリングの変更は、すでに投資家の行動に変化をもたらしている。税制優遇に頼った投機ではなく、投資家は今や賃貸利回りや成長見通しなどの財務指標に基づいて既存物件を評価せざるを得なくなった。この変更は、投機的な入札が目立つ不動産市場に、責任ある意思決定のレベルを再導入している。最近のオークションの報告では、この移行がすでに進行中であり、入札者のほとんどが実際にその家に住みたいと思っているという、これまで見られなかった光景が観察されている。

先週末、州都全体のオークション成約率（販売成功物件の割合）は55%を下回り、2020年4月以来の低水準となり、シドニーとブリスベンが最も弱かった（Cotalityデータ）。これは市場が冷え込んでおり、買い手と売り手の間で物件の価値をめぐる膠着状態があることを示している。ジム・チャーマーズ財務相は月曜日、成約率には「多くの要因が絡んでいる」としながらも、「初めて住宅を購入する人がオークションで公正なチャンスを得やすくなるのであれば、それは良いことだ」と述べた。

改革の問題は、現状が覆されるときに誰かが必ず損をすることだ。一部の初めての住宅購入者は、今は廃止されつつある有利な税制がなければその物件に興味を持たなかったであろう投資家を競り負かすために、最近銀行口座をはたいて購入したかもしれない。そうした住宅所有者は、住宅ローンの残高を市場価値が下回る「負の資産」に陥ることを心配しているかもしれない。労働党の改革が金利上昇で既に低迷している価格にさらに重くのしかかれば、住宅所有者は当然、貧しくなったと感じて支出を減らし、飲食業など経済の他の部分に波及効果が及ぶ。また、今まさに解消されつつあるネガティブ・ギアリング制度を中心に構築された税務・不動産コンサルティング企業も数多く存在する。

一方、予算案前の制度はオーストラリアの不平等を助長しており、長引くほど悪化していた。過去25年間、投資家が所有する住宅ストックの割合は容赦なく上昇し、単に自分の家に住みたい人々にとって不利になっていた。この傾向は逆転し始めるはずであり、それは良いことだ。 affordabilityの改善は必ずしも住宅価格の下落を必要としないが（価格が所得よりゆっくり上昇すればよい）、価格が予算案前の制度よりも低くなる必要がある。この変更はまた、住宅の売買回数（チャーン）を減らし、より安定した市場をもたらすはずだ。これに不満を抱き、税制改正に激しく反対する者も出てくるだろう。

マイケル・フォザリンガム（オーストラリア住宅都市研究所マネージング・ディレクター）は、