I decennier har Australiens fastighetsmarknad präglats av obevekliga prisuppgångar, vilket förstärkt det gamla talesättet att fastighetsinvesteringar är 'säkra som hus' – om du inte förstås är en förstagångsköpare som försöker få en fot in.

Data från de tre helgerna sedan Labor lade fram sin budget tyder på att investerare inte konkurrerar lika aggressivt på auktioner efter att ha fått veta att de inte kommer att kunna negativ belåna nyinköpta befintliga fastigheter efter mitten av nästa år. Auktionsgenomslaget har sjunkit, bostadspriserna i flera av Australiens huvudstäder har börjat falla, och vissa analytiker förväntar sig nu prisfall på upp till 10%. Det finns förstås bidragande faktorer till prisrörelser och prognoser utöver budgetreformerna, nämligen stigande räntor, ansträngda hushållsbudgetar och en pessimistisk global ekonomisk utsikt. Det är en perfekt storm, eller stjärnornas sammanställning, beroende på om du vill att priserna ska gå ner eller upp.

En nedgång på fastighetsmarknaden skulle dock inte visa att det finns ett problem med skattereformerna; det skulle mer exakt avslöja de politiska misslyckandena under tre decennier som uppmuntrade ohämmad pristillväxt och en prisvärdhetskris. Labors förändringar av kapitalvinstrabatten och negativ belåning driver redan en förändring i investerarbeteende. Istället för att förlita sig på skatteförstärkt spekulation tvingas investerare nu att utvärdera befintliga fastigheter baserat på finansiella mått, såsom hyresavkastning och tillväxtutsikter. Förändringarna återinför en nivå av ansvarsfullt beslutsfattande på en fastighetsmarknad som så ofta präglats av spekulativa bud. Rapporter från senaste auktioner tyder på att denna övergång redan är igång, med observatörer som noterar ovanliga scener där de flesta köparna faktiskt vill bo i hemmet de bjuder på.

Förra helgen föll genomslaget – andelen framgångsrikt sålda fastigheter – över delstatshuvudstäderna under 55%, den lägsta nivån sedan april 2020, med Sydney och Brisbane som svagast, enligt Cotality-data. Detta indikerar att marknaden svalnar och att det finns ett dödläge mellan köpare och säljare om vad fastigheter är värda. Jim Chalmers noterade på måndagen att även om det finns 'ett antal faktorer i spel' för genomslaget, 'om vi gör det lättare för förstagångsköpare att få en rättvis chans på auktioner, så är det en bra sak'.

Svårigheten med reformer är att någon alltid förlorar när status quo rubbas. Vissa förstagångsköpare har nyligen tömt sitt bankkonto på ett köp för att överbjuda en investerare som inte skulle ha varit intresserad av fastigheten utan de gynnsamma skatteinställningar som nu raderas. Dessa husägare kan nu vara oroliga för att hamna i negativ eget kapital, vilket inträffar när marknadsvärdet på en fastighet faller under storleken på bostadslånet. Om Labors reformer tynger priser som redan dämpats av stigande räntor, kommer husägare naturligtvis att minska sina utgifter eftersom de känner sig fattigare, med ringar på vattnet för andra delar av ekonomin, såsom besöksnäringen. Det finns också många skatte- och fastighetskonsultföretag som har byggts upp kring en negativ belåningsregim som nu avvecklas.

Å andra sidan matade systemet före budgeten ojämlikhet i Australien, och ju längre det pågick, desto värre blev det, med andelen bostadsbestånd som ägs av investerare som obevekligt steg under de senaste 25 åren till nackdel för människor som bara ville bo i sitt eget hem. Den trenden borde börja vända – och det är en bra sak. Även om förbättrad prisvärdhet inte nödvändigtvis kräver att bostadspriserna faller – de behöver bara stiga i långsammare takt än inkomsterna – kommer det att kräva att priserna är lägre än de skulle ha varit under regimen före budgeten. Förändringarna borde också leda till mindre bostadsomsättning, eller churn, vilket resulterar i en mer stabil marknad. Vissa kommer att vara missnöjda med det och kämpa hårt mot skatteförändringarna.

Michael Fotheringham, verkställande direktör för Australian Housing and Urban Research Institute, sa att det är för tidigt att dra slutsatser om effekterna av reformerna. 'Det finns många faktorer som spelar in på bostadsmarknaden just nu, och det är svårt att isolera effekten av en enda policyändring,' sa han. 'Men det är tydligt att signalen till investerare har varit stark, och vi ser en förändring i beteende.'

Shane Oliver, chefsekonom på AMP Capital, sa att nedgången i auktionsgenomslag var 'en tydlig indikation på att marknaden svalnar' och att 'investerare drar sig tillbaka'. Han varnade dock för att överreagera på data från några veckor. 'Det är fortfarande tidiga dagar, och vi behöver se mer data innan vi kan vara säkra på trenden,' sa han.

Trots osäkerheten är en sak klar: Australiens fastighetsmarknad genomgår en betydande förändring. Och för första gången på länge kanske 'säkert som hus' inte längre är en garanti – det är en finansiell strategi som äntligen granskas kritiskt.