Durante décadas, el mercado inmobiliario australiano se ha caracterizado por aumentos implacables de precios, reforzando el viejo dicho de que invertir en bienes raíces es "tan seguro como las casas" — a menos, por supuesto, que seas un comprador de primera vivienda tratando de meter un pie en la puerta.

Los datos de los tres fines de semana desde que el Partido Laborista presentó su presupuesto sugieren que los inversores no están compitiendo tan vigorosamente en las subastas después de que se les dijera que no podrán aplicar el apalancamiento negativo a propiedades establecidas recién adquiridas más allá de mediados del próximo año. Las tasas de liquidación en subastas han caído, los precios de las viviendas en varias capitales australianas han comenzado a bajar, y algunos analistas ahora esperan caídas de precios de hasta el 10%. Por supuesto, hay factores contribuyentes a los movimientos de precios y pronósticos más allá de las reformas presupuestarias, a saber, el aumento de las tasas de interés, los presupuestos familiares ajustados y una perspectiva económica global pesimista. Es una tormenta perfecta, o alineación de estrellas, dependiendo de si quieres que los precios bajen o suban.

Sin embargo, cualquier caída en el mercado inmobiliario no mostraría que hay un problema con las reformas fiscales; expondría más precisamente los fracasos políticos de tres décadas que alentaron un crecimiento descontrolado de precios y una crisis de asequibilidad. Los cambios del Partido Laborista en el descuento de ganancias de capital y el apalancamiento negativo ya están provocando un cambio en el comportamiento de los inversores. En lugar de depender de la especulación mejorada por impuestos, los inversores ahora se ven obligados a evaluar propiedades establecidas basándose en métricas financieras, como el rendimiento del alquiler y las perspectivas de crecimiento. Los cambios están reintroduciendo un nivel de toma de decisiones responsable en un mercado inmobiliario tan a menudo marcado por ofertas especulativas. Informes de subastas recientes sugieren que esta transición ya está en marcha, con observadores notando escenas desconocidas donde la mayoría de los compradores realmente quieren vivir en la casa por la que están pujando.

El fin de semana pasado, las tasas de liquidación — el porcentaje de propiedades vendidas con éxito — en las capitales estatales cayeron por debajo del 55%, el más bajo desde abril de 2020, con Sídney y Brisbane siendo las más débiles, según datos de Cotality. Esto indica que el mercado se está enfriando y que hay un enfrentamiento entre compradores y vendedores sobre el valor de las propiedades. Jim Chalmers señaló el lunes que, si bien hay "varios factores en juego" en las tasas de liquidación, "si estamos facilitando que los compradores de primera vivienda tengan una oportunidad justa en las subastas, entonces eso es algo bueno".

La dificultad con las reformas es que alguien siempre pierde cuando se trastoca el statu quo. Algunos propietarios de primera vivienda habrán volcado recientemente su cuenta bancaria en una compra para superar la oferta de un inversor que no habría estado interesado en la propiedad sin los favorables regímenes fiscales que ahora se están eliminando. Esos propietarios ahora pueden estar preocupados por terminar en patrimonio negativo, que ocurre cuando el valor de mercado de una propiedad cae por debajo del tamaño del préstamo hipotecario. Si las reformas del Partido Laborista pesan sobre los precios ya amortiguados por el aumento de las tasas de interés, los propietarios naturalmente reducirán su gasto porque se sienten más pobres, con efectos indirectos en otras partes de la economía, como la hostelería. También hay muchos negocios de consultoría fiscal e inmobiliaria que se han construido en torno a un régimen de apalancamiento negativo que ahora se está deshaciendo.

Por otro lado, el sistema anterior al presupuesto estaba alimentando la desigualdad en Australia, y cuanto más duraba, peor se volvía, con la proporción del parque de viviendas en manos de inversores aumentando implacablemente en los últimos 25 años en detrimento de las personas que solo querían vivir en su propia casa. Esa tendencia debería comenzar a revertirse — y eso es algo bueno. Si bien una mejor asequibilidad no requiere necesariamente que los precios de las propiedades caigan — solo necesitan subir a un ritmo más lento que los ingresos — requerirá que los precios sean más bajos de lo que habrían sido bajo el régimen anterior al presupuesto. Los cambios también deberían conducir a una menor rotación de viviendas, o agitación, resultando en un mercado más estable. Algunos estarán descontentos con eso y lucharán ferozmente contra los cambios fiscales.

Michael Fotheringham, director gerente del Instituto Australiano de Investigación en Vivienda y Desarrollo Urbano, dijo que "estas reformas son un paso en la dirección correcta, pero se necesitarán más medidas para abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda". Shane Oliver, economista jefe de AMP Capital, señaló que "la combinación de tasas de interés más altas y cambios en la política fiscal está creando un entorno desafiante para los inversores, pero es necesario para corregir los desequilibrios del mercado".