Pendant des décennies, le marché immobilier australien a été caractérisé par des hausses de prix incessantes, renforçant le vieil adage selon lequel investir dans l'immobilier est « aussi sûr que des maisons » – sauf, bien sûr, si vous êtes un primo-accédant essayant de mettre un pied dans la porte.

Les données des trois week-ends depuis que le gouvernement travailliste a présenté son budget suggèrent que les investisseurs ne se font plus autant concurrence aux enchères après avoir appris qu'ils ne pourront plus déduire les intérêts d'emprunt sur les biens existants nouvellement achetés au-delà de la mi-année prochaine. Les taux de réussite aux enchères ont chuté, les prix des logements dans plusieurs capitales australiennes ont commencé à baisser, et certains analystes prévoient désormais des baisses de prix allant jusqu'à 10 %. Il y a bien sûr des facteurs contributifs aux mouvements de prix et aux prévisions au-delà des réformes budgétaires, notamment la hausse des taux d'intérêt, les budgets des ménages tendus et des perspectives économiques mondiales pessimistes. C'est une tempête parfaite, ou un alignement des astres, selon que vous souhaitiez que les prix baissent ou montent.

Toute baisse du marché immobilier ne montrerait cependant pas qu'il y a un problème avec les réformes fiscales ; elle exposerait plus précisément les échecs politiques de trois décennies qui ont encouragé une croissance incontrôlée des prix et une crise d'accessibilité. Les modifications du rabais sur les plus-values et du régime de déduction des intérêts d'emprunt du gouvernement travailliste entraînent déjà un changement de comportement des investisseurs. Au lieu de compter sur la spéculation dopée par les avantages fiscaux, les investisseurs sont désormais contraints d'évaluer les biens existants sur la base de critères financiers, tels que le rendement locatif et les perspectives de croissance. Les changements réintroduisent un niveau de prise de décision responsable sur un marché immobilier si souvent marqué par des enchères spéculatives. Des rapports d'enchères récentes suggèrent que cette transition est déjà en cours, les observateurs notant des scènes inhabituelles où la plupart des acheteurs veulent en fait vivre dans la maison sur laquelle ils enchérissent.

Le week-end dernier, les taux de réussite – le pourcentage de propriétés vendues avec succès – dans les capitales des États sont tombés en dessous de 55 %, le plus bas depuis avril 2020, Sydney et Brisbane étant les plus faibles, selon les données de Cotality. Cela indique que le marché se refroidit et qu'il y a un bras de fer entre acheteurs et vendeurs sur la valeur des propriétés. Jim Chalmers a noté lundi que bien qu'il y ait un « certain nombre de facteurs en jeu » dans les taux de réussite, « si nous facilitons la tâche des primo-accédants pour obtenir une chance équitable aux enchères, alors c'est une bonne chose ».

La difficulté avec les réformes est que quelqu'un perd toujours lorsque le statu quo est bouleversé. Certains primo-accédants auront récemment vidé leur compte en banque pour un achat afin de surenchérir sur un investisseur qui n'aurait pas été intéressé par la propriété sans les régimes fiscaux favorables qui sont maintenant supprimés. Ces propriétaires peuvent maintenant craindre de se retrouver en situation de valeur nette négative, ce qui se produit lorsque la valeur marchande d'une propriété tombe en dessous du montant du prêt immobilier. Si les réformes du gouvernement travailliste pèsent sur des prix déjà affaiblis par la hausse des taux d'intérêt, les propriétaires réduiront naturellement leurs dépenses parce qu'ils se sentent plus pauvres, avec des répercussions sur d'autres parties de l'économie, comme l'hôtellerie. Il existe également de nombreuses entreprises de conseil fiscal et immobilier qui se sont construites autour d'un régime de déduction des intérêts d'emprunt qui est maintenant démantelé.

D'un autre côté, le système d'avant le budget alimentait les inégalités en Australie, et plus il durait, plus la situation empirait, la proportion de logements détenus par des investisseurs augmentant sans relâche au cours des 25 dernières années au détriment des personnes qui voulaient simplement vivre dans leur propre maison. Cette tendance devrait commencer à s'inverser – et c'est une bonne chose. Bien qu'une meilleure accessibilité ne nécessite pas nécessairement une baisse des prix de l'immobilier – ils doivent simplement augmenter à un rythme plus lent que les revenus – elle nécessitera des prix plus bas qu'ils ne l'auraient été sous le régime d'avant le budget. Les changements devraient également conduire à une moindre rotation des logements, ou un roulement plus faible, ce qui se traduira par un marché plus stable. Certains en seront mécontents et se battront farouchement contre les réformes fiscales.

Michael Fotheringham, le directeur général de l'Institut australien de recherche sur le logement et l'urbain, a déclaré que les réformes étaient « une avancée majeure dans la lutte contre les inégalités de logement en Australie ». Il a ajouté : « Le système actuel a créé un déséquilibre massif entre les investisseurs et les propriétaires occupants, et ces changements contribueront à rétablir un certain équilibre. » Shane Oliver, économiste en chef chez AMP Capital, a déclaré que les réformes « devraient contribuer à calmer le marché et à le rendre plus durable à long terme ». Il a toutefois prévenu que « la transition pourrait être difficile pour certains, mais à long terme, c'est une bonne chose pour l'économie et pour la société ».