Durante décadas, o mercado imobiliário australiano foi definido por aumentos implacáveis de preços, reforçando o velho ditado de que investir em imóveis é "tão seguro quanto casas" — a menos, claro, que você seja um comprador de primeira viagem tentando entrar no mercado.

Dados dos três fins de semana desde que o Partido Trabalhista apresentou seu orçamento sugerem que os investidores não estão competindo tão vigorosamente em leilões, após serem informados de que não poderão alavancar negativamente propriedades estabelecidas recém-adquiridas após meados do próximo ano. As taxas de liquidação em leilões caíram, os preços das casas em várias capitais australianas começaram a cair, e alguns analistas agora esperam quedas de preço de até 10%. Há, claro, fatores contribuintes para os movimentos de preços e previsões além das reformas orçamentárias, nomeadamente o aumento das taxas de juros, orçamentos familiares esticados e uma perspectiva econômica global pessimista. É uma tempestade perfeita, ou alinhamento de estrelas, dependendo se você quer que os preços caiam ou subam.

Qualquer queda no mercado imobiliário não mostraria, no entanto, que há um problema com as reformas tributárias; exporia mais precisamente as falhas políticas de três décadas que incentivaram o crescimento descontrolado de preços e uma crise de acessibilidade. As mudanças no desconto de ganhos de capital e na alavancagem negativa do Partido Trabalhista já estão provocando uma mudança no comportamento dos investidores. Em vez de confiar em especulação impulsionada por impostos, os investidores agora são obrigados a avaliar propriedades estabelecidas com base em métricas financeiras, como rendimento de aluguel e perspectivas de crescimento. As mudanças estão reintroduzindo um nível de tomada de decisão responsável em um mercado imobiliário tantas vezes marcado por lances especulativos. Relatos de leilões recentes sugerem que essa transição já está em andamento, com observadores notando cenas incomuns onde a maioria dos compradores realmente quer morar na casa pela qual estão dando lances.

No fim de semana passado, as taxas de liquidação — a porcentagem de propriedades vendidas com sucesso — nas capitais estaduais caíram abaixo de 55%, a mais baixa desde abril de 2020, com Sydney e Brisbane sendo as mais fracas, de acordo com dados da Cotality. Isso indica que o mercado está esfriando e que há um impasse entre compradores e vendedores sobre o valor das propriedades. Jim Chalmers observou na segunda-feira que, embora houvesse "vários fatores em jogo" nas taxas de liquidação, "se estamos facilitando para os compradores de primeira viagem terem uma chance justa em leilões, então isso é uma coisa boa".

A dificuldade com reformas é que alguém sempre perde quando o status quo é virado de cabeça para baixo. Alguns proprietários de primeira viagem podem ter recentemente despejado sua conta bancária em uma compra para superar um investidor que não teria se interessado pela propriedade sem as condições fiscais favoráveis que agora estão sendo eliminadas. Esses proprietários podem agora estar preocupados em acabar com patrimônio líquido negativo, que ocorre quando o valor de mercado de uma propriedade cai abaixo do tamanho do empréstimo hipotecário. Se as reformas do Partido Trabalhista pesarem sobre preços já reprimidos pelo aumento das taxas de juros, os proprietários naturalmente reduzirão seus gastos porque se sentem mais pobres, com efeitos colaterais em outras partes da economia, como a hotelaria. Há também muitas empresas de consultoria tributária e imobiliária que foram construídas em torno de um regime de alavancagem negativa que agora está sendo desfeito.

Por outro lado, o sistema pré-orçamento estava alimentando a desigualdade na Austrália, e quanto mais tempo durava, pior ficava, com a proporção do estoque habitacional de propriedade de investidores aumentando implacavelmente nos últimos 25 anos em detrimento das pessoas que só queriam morar em sua própria casa. Essa tendência deve começar a se reverter — e isso é uma coisa boa. Embora a melhoria da acessibilidade não exija necessariamente que os preços dos imóveis caiam — eles só precisam subir a um ritmo mais lento que os rendimentos — exigirá que os preços sejam mais baixos do que teriam sido sob o regime pré-orçamento. As mudanças também devem levar a uma menor rotatividade de habitação, ou churn, resultando em um mercado mais estável. Alguns ficarão infelizes com isso e lutarão ferozmente contra as mudanças tributárias.

Michael Fotheringham, diretor-gerente do