لعقود، تميز سوق العقارات الأسترالي بارتفاع الأسعار المتواصل، مما عزز المقولة القديمة بأن الاستثمار العقاري 'آمن كالمنازل' - إلا إذا كنت مشتري منزل لأول مرة تحاول وضع قدمك على العتبة.
تشير بيانات عطلات نهاية الأسبوع الثلاثة منذ أن قدم حزب العمال ميزانيته إلى أن المستثمرين لا يتنافسون بقوة في المزادات بعد أن قيل لهم إنهم لن يتمكنوا من الاستفادة من الإيجار السلبي للعقارات القائمة المشتراة حديثاً بعد منتصف العام المقبل. انخفضت معدلات نجاح المزادات، وبدأت أسعار المنازل في عدة مدن أسترالية كبرى في الانخفاض، ويتوقع بعض المحللين الآن انخفاضاً يصل إلى 10%. هناك بالطبع عوامل مساهمة في تحركات الأسعار والتوقعات تتجاوز إصلاحات الميزانية، وهي ارتفاع أسعار الفائدة، وضغوط ميزانيات الأسر، والتشاؤم في التوقعات الاقتصادية العالمية. إنها عاصفة مثالية، أو توافق نجوم، حسب ما إذا كنت تريد أن تنخفض الأسعار أم ترتفع.
لكن أي انخفاض في سوق العقارات لن يظهر وجود مشكلة في الإصلاحات الضريبية؛ بل سيكشف بشكل أكثر دقة عن إخفاقات سياسات ثلاثة عقود شجعت النمو غير المنضبط للأسعار وأزمة القدرة على الشراء. تغييرات حزب العمال على خصم أرباح رأس المال والإيجار السلبي تدفع بالفعل إلى تحول في سلوك المستثمرين. بدلاً من الاعتماد على المضاربة المدعومة ضريبياً، يضطر المستثمرون الآن إلى تقييم العقارات القائمة بناءً على مقاييس مالية، مثل العائد الإيجاري وآفاق النمو. التغييرات تعيد تقديم مستوى من اتخاذ القرار المسؤول إلى سوق عقارات كثيراً ما اتسم بالمزايدات المضاربية. تشير تقارير من مزادات حديثة إلى أن هذا التحول جارٍ بالفعل، حيث يلاحظ المراقبون مشاهد غير مألوفة حيث معظم المشترين يريدون فعلاً العيش في المنزل الذي يزايدون عليه.
في نهاية الأسبوع الماضي، انخفضت معدلات النجاح - نسبة العقارات المباعة بنجاح - عبر العواصم إلى أقل من 55%، وهو أدنى مستوى منذ أبريل 2020، مع سيدني وبريسبان الأضعف، وفقاً لبيانات Cotality. يشير هذا إلى أن السوق يبرد وأن هناك مواجهة بين المشترين والبائعين حول قيمة العقارات. لاحظ جيم تشالمرز يوم الاثنين أنه بينما هناك 'عدد من العوامل المؤثرة' في معدلات النجاح، 'إذا كنا نسهل على مشتري المنازل لأول مرة الحصول على فرصة عادلة في المزادات، فهذا شيء جيد'.
الصعوبة في الإصلاحات هي أن شخصاً ما يخسر دائماً عندما يقلب الوضع الراهن. بعض مالكي المنازل الجدد ربما أفرغوا حساباتهم المصرفية مؤخراً في شراء ليتفوقوا على مستثمر لم يكن ليهتم بالعقار لولا الإعدادات الضريبية المواتية التي يتم الآن محوها. هؤلاء المالكون قد يقلقون الآن من الوقوع في حقوق ملكية سلبية، والتي تحدث عندما تنخفض القيمة السوقية للعقار عن حجم قرض المنزل. إذا أثقلت إصلاحات حزب العمال على الأسعار التي تثقلها بالفعل أسعار الفائدة المرتفعة، سيخفض المالكون إنفاقهم بشكل طبيعي لأنهم يشعرون بالفقر، مع تأثيرات متتابعة على أجزاء أخرى من الاقتصاد، مثل الضيافة. هناك أيضاً العديد من شركات الاستشارات الضريبية والعقارية التي بنيت حول نظام الإيجار السلبي الذي يتم الآن تفكيكه.
على الجانب الآخر، كان النظام السابق للميزانية يغذي عدم المساواة في أستراليا، وكلما طال أمده، ازداد سوءاً، مع ارتفاع نسبة المخزون السكني المملوك للمستثمرين بلا هوادة على مدى 25 عاماً الماضية على حساب الأشخاص الذين أرادوا فقط العيش في منزلهم الخاص. هذا الاتجاه يجب أن يبدأ في الانعكاس - وهذا شيء جيد. بينما تحسين القدرة على الشراء لا يتطلب بالضرورة انخفاض أسعار العقارات - فهي تحتاج فقط إلى الارتفاع بوتيرة أبطأ من الدخول - فإنه سيتطلب أن تكون الأسعار أقل مما كانت عليه في ظل النظام السابق للميزانية. التغييرات يجب أن تؤدي أيضاً إلى تقليل دوران المساكن، أو التبديل، مما يؤدي إلى سوق أكثر استقراراً. البعض سيكون غير سعيد بذلك وسيقاتل التغييرات الضريبية بشراسة.
مايكل فاذرينجهام، المدير الإداري للمعهد الأسترالي للإسكان والبحوث الحضرية، قال إنه بينما من السابق لأوانه قياس التأثير الكامل للإصلاحات، فإنه يرى بالفعل تحولاً في سلوك المستثمرين. وأضاف: 'نحن نرى مستثمرين يتراجعون عن السوق، وهذا شيء جيد لمشتري المنازل لأول مرة'. لكنه حذر من أن الإصلاحات قد تؤدي إلى انخفاض في المعروض من المساكن المستأجرة، مما قد يزيد الضغط على الإيجارات. ومع ذلك، قال إن هذا التأثير قد يكون محدوداً لأن المستثمرين الذين يغادرون السوق قد يبيعون عقاراتهم لمشتري المنازل، مما يحولهم من مستأجرين إلى مالكين.
شين أوليفر، كبير الاقتصاديين في AMP Capital، قال إنه بينما من المرجح أن تساهم الإصلاحات في تبريد السوق، فإن العوامل الرئيسية هي أسعار الفائدة المرتفعة وضغوط القدرة على الشراء. وأضاف: 'الإصلاحات ستساعد في تقليل المضاربة، لكنها لن تحل مشكلة القدرة على الشراء بين عشية وضحاها'. وتوقع أن تستمر الأسعار في الانخفاض خلال العام المقبل، مع انتعاش تدريجي بعد ذلك.