Per decenni, il mercato immobiliare australiano è stato caratterizzato da aumenti di prezzo incessanti, rafforzando il vecchio adagio che investire nel settore immobiliare è 'sicuro come una casa' – a meno che, ovviamente, tu non sia un acquirente alle prime armi che cerca di mettere un piede nella porta.

I dati dei tre fine settimana successivi alla presentazione del bilancio da parte del Partito Laburista suggeriscono che gli investitori non competono più così vigorosamente alle aste, dopo essere stati informati che non potranno più usare il negative gearing su proprietà esistenti acquistate dopo metà del prossimo anno. I tassi di aggiudicazione sono calati, i prezzi delle case in diverse capitali australiane hanno iniziato a scendere, e alcuni analisti ora prevedono cali fino al 10%. Ci sono, ovviamente, fattori che contribuiscono ai movimenti dei prezzi e alle previsioni oltre le riforme di bilancio, vale a dire l'aumento dei tassi d'interesse, i bilanci familiari tesi e le prospettive economiche globali pessimistiche. È una tempesta perfetta, o un allineamento di stelle, a seconda che tu voglia che i prezzi scendano o salgano.

Un eventuale calo del mercato immobiliare non dimostrerebbe, tuttavia, che c'è un problema con le riforme fiscali; esporrebbe più accuratamente i fallimenti politici di tre decenni che hanno incoraggiato una crescita incontrollata dei prezzi e una crisi di accessibilità. Le modifiche al capital gains discount e al negative gearing del Partito Laburista stanno già provocando un cambiamento nel comportamento degli investitori. Invece di fare affidamento sulla speculazione agevolata dalle tasse, gli investitori sono ora costretti a valutare le proprietà esistenti in base a parametri finanziari, come il rendimento locativo e le prospettive di crescita. Le modifiche stanno reintroducendo un livello di processo decisionale responsabile in un mercato immobiliare così spesso caratterizzato da offerte speculative. I resoconti delle aste recenti suggeriscono che questa transizione è già in atto, con osservatori che notano scene insolite in cui la maggior parte degli acquirenti vuole effettivamente vivere nella casa per cui fa un'offerta.

Lo scorso fine settimana, i tassi di aggiudicazione – la percentuale di proprietà vendute con successo – nelle capitali statali sono scesi sotto il 55%, il livello più basso dall'aprile 2020, con Sydney e Brisbane le più deboli, secondo i dati di Cotality. Ciò indica che il mercato si sta raffreddando e che c'è una situazione di stallo tra acquirenti e venditori sul valore delle proprietà. Jim Chalmers ha notato lunedì che, sebbene ci siano 'diversi fattori in gioco' nei tassi di aggiudicazione, 'se stiamo rendendo più facile per gli acquirenti alle prime armi avere una possibilità equa alle aste, allora è una buona cosa'.

La difficoltà con le riforme è che qualcuno perde sempre quando lo status quo viene sconvolto. Alcuni proprietari di prime case avranno recentemente svuotato il conto in banca per un acquisto al fine di superare un investitore che non sarebbe stato interessato alla proprietà senza le favorevoli impostazioni fiscali che ora vengono cancellate. Quei proprietari potrebbero ora preoccuparsi di finire in equity negativa, che si verifica quando il valore di mercato di una proprietà scende al di sotto dell'importo del mutuo. Se le riforme del Partito Laburista pesano su prezzi già depressi dall'aumento dei tassi d'interesse, i proprietari di case ridurranno naturalmente la loro spesa perché si sentono più poveri, con effetti a catena su altre parti dell'economia, come la ristorazione. Ci sono anche molte attività di consulenza fiscale e immobiliare che sono state costruite attorno a un regime di negative gearing che ora viene smantellato.

D'altro canto, il sistema pre-bilancio stava alimentando la disuguaglianza in Australia, e più a lungo andava avanti, peggio diventava, con la proporzione di patrimonio immobiliare posseduto da investitori in costante aumento negli ultimi 25 anni a scapito delle persone che volevano solo vivere nella propria casa. Questa tendenza dovrebbe iniziare a invertirsi – e questa è una buona cosa. Mentre un miglioramento dell'accessibilità non richiede necessariamente un calo dei prezzi immobiliari – devono solo crescere a un ritmo più lento dei redditi – richiederà che i prezzi siano inferiori a quelli che sarebbero stati sotto il regime pre-bilancio. Le modifiche dovrebbero anche portare a un minor turnover immobiliare, o churn, risultando in un mercato più stabile. Qualcuno sarà infelice per questo e combatterà ferocemente le modifiche fiscali.

Michael Fotheringham, il direttore generale di