Przez dziesięciolecia australijski rynek nieruchomości charakteryzował się nieustannymi wzrostami cen, utrwalając starą maksymę, że inwestycja w nieruchomości jest „bezpieczna jak dom” – chyba że jesteś kupującym po raz pierwszy, próbującym postawić stopę w drzwiach.

Dane z trzech weekendów od czasu przedstawienia budżetu przez Partię Pracy sugerują, że inwestorzy nie konkurują już tak zaciekle na aukcjach, po tym jak dowiedzieli się, że od połowy przyszłego roku nie będą mogli stosować ujemnego dźwigni podatkowej wobec nowo nabytych istniejących nieruchomości. Wskaźniki powodzenia aukcji spadły, ceny domów w kilku australijskich miastach stołecznych zaczęły spadać, a niektórzy analitycy spodziewają się teraz spadków cen nawet o 10%. Oczywiście istnieją czynniki wpływające na ruchy cen i prognozy poza reformami budżetowymi, a mianowicie rosnące stopy procentowe, napięte budżety gospodarstw domowych i pesymistyczne globalne perspektywy gospodarcze. To idealna burza, albo zbieg okoliczności, w zależności od tego, czy chcesz, aby ceny spadały, czy rosły.

Jakikolwiek spadek na rynku nieruchomości nie oznaczałby jednak problemu z reformami podatkowymi; raczej ujawniłby porażki polityki z ostatnich trzech dekad, które zachęcały do niekontrolowanego wzrostu cen i kryzysu dostępności. Zmiany w zniżce podatkowej od zysków kapitałowych i ujemnym dźwigni podatkowej Partii Pracy już powodują zmianę zachowań inwestorów. Zamiast polegać na spekulacji wspomaganej ulgami podatkowymi, inwestorzy są teraz zmuszeni oceniać istniejące nieruchomości na podstawie wskaźników finansowych, takich jak stopa zwrotu z najmu i perspektywy wzrostu. Zmiany te przywracają pewien poziom odpowiedzialnego podejmowania decyzji na rynku nieruchomości, który tak często charakteryzował się spekulacyjnymi licytacjami. Raporty z ostatnich aukcji sugerują, że to przejście już trwa, a obserwatorzy zauważają nieznane sceny, w których większość kupujących faktycznie chce mieszkać w domu, na który licytują.

W zeszły weekend wskaźniki powodzenia aukcji – odsetek pomyślnie sprzedanych nieruchomości – w stolicach stanów spadły poniżej 55%, najniższego poziomu od kwietnia 2020 r., przy czym najsłabsze były Sydney i Brisbane, według danych Cotality. Wskazuje to na ochłodzenie rynku i impas między kupującymi a sprzedającymi co do wartości nieruchomości. Jim Chalmers zauważył w poniedziałek, że choć „wiele czynników odgrywa rolę” we wskaźnikach powodzenia, „jeśli ułatwiamy kupującym po raz pierwszy uczciwą szansę na aukcjach, to dobrze”.

Trudność z reformami polega na tym, że ktoś zawsze traci, gdy status quo zostaje zachwiane. Niektórzy właściciele domów po raz pierwszy właśnie włożyli swoje oszczędności w zakup, aby przelicytować inwestora, który nie byłby zainteresowany nieruchomością bez korzystnych ustawień podatkowych, które teraz są usuwane. Ci właściciele mogą się teraz martwić, że wpadną w ujemną wartość netto, która występuje, gdy wartość rynkowa nieruchomości spada poniżej kwoty kredytu hipotecznego. Jeśli reformy Partii Pracy obciążą ceny już osłabione rosnącymi stopami procentowymi, właściciele domów naturalnie ograniczą wydatki, ponieważ czują się biedniejsi, co będzie miało efekt domina na inne części gospodarki, takie jak gastronomia. Istnieje również wiele firm doradztwa podatkowego i nieruchomości, które zbudowano wokół reżimu ujemnego dźwigni podatkowej, który teraz jest wycofywany.

Z drugiej strony, system sprzed budżetu napędzał nierówności w Australii, a im dłużej trwał, tym było gorzej, a odsetek zasobów mieszkaniowych będących własnością inwestorów nieustannie rósł przez ostatnie 25 lat, ze szkodą dla ludzi, którzy po prostu chcieli mieszkać we własnym domu. Ten trend powinien zacząć się odwracać – i to dobrze. Choć poprawa dostępności niekoniecznie wymaga spadku cen nieruchomości – muszą one tylko rosnąć wolniej niż dochody – będzie wymagać, aby ceny były niższe niż byłyby w ramach reżimu sprzed budżetu. Zmiany powinny również prowadzić do mniejszej rotacji mieszkań, czyli churn, co przełoży się na bardziej stabilny rynek. Niektórzy będą z tego niezadowoleni i będą zaciekle walczyć ze zmianami podatkowymi.

Michael Fotheringham, dyrektor zarządzający