दशकों तक, ऑस्ट्रेलिया के प्रॉपर्टी मार्केट को लगातार बढ़ती कीमतों ने परिभाषित किया, जिसने पुरानी कहावत को मजबूत किया कि रियल एस्टेट निवेश 'सेफ ऐज़ हाउसेज़' है - जब तक, निश्चित रूप से, आप पहली बार घर खरीदने वाले नहीं हैं जो दरवाजे पर पैर रखने की कोशिश कर रहे हैं।
लेबर के बजट पेश करने के बाद से तीन सप्ताहांतों के आंकड़े बताते हैं कि निवेशक नीलामी में उतनी जोरदार प्रतिस्पर्धा नहीं कर रहे हैं, क्योंकि उन्हें बताया गया है कि वे अगले साल के मध्य के बाद नव-खरीदी गई स्थापित संपत्तियों पर नकारात्मक गियरिंग नहीं कर पाएंगे। नीलामी क्लियरेंस दरें गिर गई हैं, ऑस्ट्रेलिया के कई प्रमुख शहरों में घरों की कीमतें गिरने लगी हैं, और कुछ विश्लेषकों को अब 10% तक की गिरावट की उम्मीद है। बेशक, बजट सुधारों के अलावा मूल्य आंदोलनों और पूर्वानुमानों में योगदान देने वाले कारक हैं, अर्थात् बढ़ती ब्याज दरें, खिंचे हुए घरेलू बजट और निराशावादी वैश्विक आर्थिक दृष्टिकोण। यह एक संपूर्ण तूफान है, या सितारों का संरेखण, यह इस पर निर्भर करता है कि आप कीमतों को गिरते या बढ़ते देखना चाहते हैं।
हालांकि, प्रॉपर्टी मार्केट में कोई भी गिरावट यह नहीं दिखाएगी कि कर सुधारों में कोई समस्या है; यह अधिक सटीक रूप से तीन दशकों की नीति विफलताओं को उजागर करेगी जिन्होंने अनियंत्रित मूल्य वृद्धि और सामर्थ्य संकट को प्रोत्साहित किया। लेबर के पूंजीगत लाभ छूट और नकारात्मक गियरिंग में बदलाव पहले से ही निवेशक व्यवहार में बदलाव ला रहे हैं। कर-वर्धित सट्टेबाजी पर निर्भर रहने के बजाय, निवेशकों को अब स्थापित संपत्तियों का मूल्यांकन वित्तीय मैट्रिक्स, जैसे किराये की उपज और विकास संभावनाओं के आधार पर करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। ये परिवर्तन एक प्रॉपर्टी मार्केट में जिम्मेदार निर्णय लेने के स्तर को फिर से शामिल कर रहे हैं जो अक्सर सट्टेबाजी की बोली लगाने से चिह्नित होता है। हाल की नीलामियों की रिपोर्ट बताती है कि यह परिवर्तन पहले से ही चल रहा है, पर्यवेक्षकों ने अपरिचित दृश्यों को नोट किया है जहां अधिकांश खरीदार वास्तव में उस घर में रहना चाहते हैं जिस पर वे बोली लगा रहे हैं।
पिछले सप्ताहांत, राज्य की राजधानियों में क्लियरेंस दरें - सफलतापूर्वक बेची गई संपत्तियों का प्रतिशत - 55% से नीचे गिर गईं, जो अप्रैल 2020 के बाद सबसे कम है, कोटालिटी डेटा के अनुसार सिडनी और ब्रिस्बेन सबसे कमजोर रहे। यह इंगित करता है कि बाजार ठंडा हो रहा है और खरीदारों और विक्रेताओं के बीच संपत्तियों के मूल्य को लेकर गतिरोध है। जिम चाल्मर्स ने सोमवार को कहा कि जहां क्लियरेंस दरों में 'कई कारक काम कर रहे हैं', 'अगर हम पहली बार घर खरीदारों के लिए नीलामी में उचित मौका पाना आसान बना रहे हैं, तो यह एक अच्छी बात है'।
सुधारों के साथ कठिनाई यह है कि जब यथास्थिति उलट जाती है तो कोई न कोई हमेशा हारता है। कुछ पहली बार घर खरीदारों ने हाल ही में एक निवेशक को पछाड़ने के लिए अपने बैंक खाते को खरीदारी में डाल दिया होगा, जो अनुकूल कर सेटिंग्स के बिना संपत्ति में रुचि नहीं रखता होगा जो अब मिटाई जा रही हैं। वे घर के मालिक अब नकारात्मक इक्विटी में आने की चिंता कर सकते हैं, जो तब होता है जब किसी संपत्ति का बाजार मूल्य गृह ऋण के आकार से नीचे गिर जाता है। यदि लेबर के सुधार पहले से ही बढ़ती ब्याज दरों से दबी कीमतों पर भार डालते हैं, तो घर के मालिक स्वाभाविक रूप से अपने खर्च में कटौती करेंगे क्योंकि वे गरीब महसूस करते हैं, जिसका अर्थव्यवस्था के अन्य हिस्सों, जैसे आतिथ्य, पर प्रभाव पड़ेगा। ऐसे कई कर और संपत्ति परामर्श व्यवसाय भी हैं जो नकारात्मक गियरिंग शासन के आसपास बनाए गए हैं जो अब खत्म हो रहा है।
दूसरी ओर, पूर्व-बजट प्रणाली ऑस्ट्रेलिया में असमानता को बढ़ावा दे रही थी, और यह जितना लंबा चला, उतना ही बदतर होता गया, पिछले 25 वर्षों में निवेशकों के स्वामित्व वाले आवास स्टॉक का अनुपात लगातार बढ़ रहा था, जो उन लोगों की हानि के लिए था जो सिर्फ अपने घर में रहना चाहते थे। यह प्रवृत्ति उलटनी शुरू होनी चाहिए - और यह एक अच्छी बात है। जबकि बेहतर सामर्थ्य के लिए जरूरी नहीं कि संपत्ति की कीमतें गिरें - उन्हें सिर्फ आय की तुलना में धीमी गति से बढ़ने की जरूरत है - इसके लिए कीमतों को पूर्व-बजट शासन के तहत की तुलना में कम होना होगा। परिवर्तनों से आवास कारोबार, या चर्न, में भी कमी आनी चाहिए, जिसके परिणामस्वरूप अधिक स्थिर बाजार होगा। कुछ लोग इससे नाखुश होंगे और कर परिवर्तनों का जोरदार विरोध करेंगे।
माइकल फोदरिंगम, प्रबंध निदेशक