Jahrzehntelang war der australische Immobilienmarkt von unaufhaltsamen Preissteigerungen geprägt, die das alte Sprichwort untermauerten, dass Immobilieninvestitionen 'so sicher wie ein Haus' seien – es sei denn, man ist ein Erstkäufer, der versucht, einen Fuß in die Tür zu bekommen.

Daten der drei Wochenenden seit Labours Haushaltsvorlage deuten darauf hin, dass Investoren bei Auktionen nicht mehr so energisch mitbieten, nachdem ihnen mitgeteilt wurde, dass sie ab Mitte nächsten Jahres keine negativen Abschreibungen mehr auf neu erworbene Bestandsimmobilien vornehmen können. Die Auktionserfolgsquoten sind gesunken, die Immobilienpreise in mehreren australischen Hauptstädten beginnen zu fallen, und einige Analysten erwarten nun Preisrückgänge von bis zu 10%. Natürlich gibt es neben den Haushaltsreformen weitere Faktoren, die zu Preisbewegungen und Prognosen beitragen, nämlich steigende Zinsen, angespannte Haushaltsbudgets und ein pessimistischer globaler Wirtschaftsausblick. Es ist ein perfekter Sturm oder eine Sternenkonstellation, je nachdem, ob man fallende oder steigende Preise wünscht.

Ein Rückgang des Immobilienmarktes würde jedoch nicht zeigen, dass ein Problem mit den Steuerreformen besteht; er würde vielmehr das politische Versagen der letzten drei Jahrzehnte offenlegen, das ungehindertes Preiswachstum und eine Erschwinglichkeitskrise begünstigte. Labours Änderungen beim Kapitalertragsrabatt und der negativen Abschreibung führen bereits zu einer Verhaltensänderung der Investoren. Statt sich auf steuerlich begünstigte Spekulationen zu verlassen, sind Investoren nun gezwungen, Bestandsimmobilien auf der Grundlage finanzieller Kennzahlen wie Mietrendite und Wachstumsaussichten zu bewerten. Die Änderungen führen ein gewisses Maß an verantwortungsvoller Entscheidungsfindung in einen Immobilienmarkt ein, der oft von spekulativen Geboten geprägt war. Berichte von jüngsten Auktionen deuten darauf hin, dass dieser Übergang bereits im Gange ist, wobei Beobachter ungewohnte Szenen bemerken, in denen die meisten Käufer tatsächlich in dem Haus wohnen wollen, auf das sie bieten.

Letztes Wochenende fielen die Erfolgsquoten – der Prozentsatz der erfolgreich verkauften Immobilien – in den Hauptstädten der Bundesstaaten unter 55%, der niedrigste Stand seit April 2020, wobei Sydney und Brisbane die schwächsten waren, so Cotality-Daten. Dies deutet darauf hin, dass der Markt abkühlt und es einen Stillstand zwischen Käufern und Verkäufern über den Wert von Immobilien gibt. Jim Chalmers bemerkte am Montag, dass es zwar eine 'Reihe von Faktoren' bei den Erfolgsquoten gebe, aber 'wenn wir es Erstkäufern erleichtern, bei Auktionen eine faire Chance zu bekommen, dann ist das eine gute Sache'.

Die Schwierigkeit bei Reformen besteht darin, dass immer jemand verliert, wenn der Status quo umgestürzt wird. Einige Erstkäufer haben kürzlich ihr Bankkonto für einen Kauf geplündert, um einen Investor zu überbieten, der ohne die günstigen Steuerregelungen, die jetzt abgeschafft werden, kein Interesse an der Immobilie gehabt hätte. Diese Hausbesitzer machen sich nun Sorgen, in eine negative Eigenkapitalsituation zu geraten, die eintritt, wenn der Marktwert einer Immobilie unter die Höhe des Immobilienkredits fällt. Wenn Labours Reformen die bereits durch steigende Zinsen gedämpften Preise weiter belasten, werden Hausbesitzer natürlich ihre Ausgaben kürzen, weil sie sich ärmer fühlen, mit Auswirkungen auf andere Wirtschaftsbereiche wie die Gastronomie. Es gibt auch viele Steuer- und Immobilienberatungsunternehmen, die um ein System der negativen Abschreibung herum aufgebaut wurden, das nun rückgängig gemacht wird.

Auf der anderen Seite befeuerte das System vor dem Haushalt die Ungleichheit in Australien, und je länger es weiterging, desto schlimmer wurde es, wobei der Anteil des von Investoren gehaltenen Wohnungsbestands in den letzten 25 Jahren unaufhaltsam stieg, zum Nachteil der Menschen, die einfach nur in ihrem eigenen Zuhause leben wollten. Dieser Trend sollte sich umkehren – und das ist eine gute Sache. Während eine verbesserte Erschwinglichkeit nicht unbedingt fallende Immobilienpreise erfordert – sie müssen nur langsamer steigen als die Einkommen – wird sie doch Preise erfordern, die niedriger sind, als sie unter dem Regime vor dem Haushalt gewesen wären. Die Änderungen sollten auch zu weniger Wohnungswechseln oder Fluktuation führen, was einen stabileren Markt zur Folge hat. Einige werden darüber unglücklich sein und sich heftig gegen die Steueränderungen wehren.

Michael Fotheringham, der Geschäftsführer des Australian Housing and Urban Research Institute, sagte, dass die Änderungen der negativen Abschreibung und des Kapitalertragsrabatts 'wahrscheinlich die bedeutendsten Reformen des Wohnungswesens seit einer Generation' seien. 'Sie werden die Art und Weise verändern, wie Investoren den Markt betrachten, und sie werden die Art und Weise verändern, wie der Markt funktioniert', sagte er. 'Es wird eine Übergangsphase geben, in der es einige Verlierer geben wird, aber langfristig wird es ein stabilerer, nachhaltigerer Markt sein.'

Shane Oliver, Chefökonom bei AMP Capital, sagte, dass die Änderungen 'einen großen Einfluss auf die Nachfrage von Investoren haben werden, da sie die Steuervorteile des Investierens in Immobilien verringern'. Er sagte, dass die Änderungen 'wahrscheinlich zu einem Rückgang der Investorentätigkeit und einem langsameren Preiswachstum führen werden'. Er warnte jedoch, dass die Änderungen 'nicht ausreichen, um die Erschwinglichkeitskrise zu lösen', und dass 'mehr getan werden muss, um das Angebot an Wohnraum zu erhöhen'.