Het onderwijs verlaten, een baan krijgen, een huis kopen en misschien een gezin stichten: het pad dat vorige generaties volgden, lijkt voor velen nu een verre droom. Maar wordt het een beetje makkelijker - althans als het gaat om de eerste stap op de woningladder? Nou, de huidige aspirant-kopers voelen zich misschien wel benadeeld; ze zijn nog steeds slechter af dan recente generaties.

Als je halverwege de jaren negentig in het VK bent geboren, heb je ongeveer 25% kans om een eigen huis te bezitten. Twintigers in de jaren negentig hadden bijna twee keer zoveel kans om op de woningladder te staan, en de vorige generatie nog meer. Maar voordat we naar het huidige beeld kijken, wat zit er achter de verschuiving op de lange termijn?

Een probleem is dat huizenprijzen decennialang sneller zijn gestegen dan inkomens. Huiseconoom Paul Cheshire stelt het botweg door de stijging van eierprijzen te vergelijken met huizenprijzen in de afgelopen 71 jaar. Veranderingen in de hypotheekmarkten hebben bijgedragen, maar uiteindelijk gaat het om een gebrek aan woningbouw.

De overheid schatte eerder dat alleen Engeland al 300.000 extra woningen per jaar nodig heeft om gelijke tred te houden met bevolkingsverandering en onze voorkeur voor kleinere huishoudens. Maar vorig jaar werden er slechts 208.000 toegevoegd. We hebben al minstens drie decennia niet in de buurt van 300.000 nieuwe woningen per jaar gebouwd.

Daar zijn veel redenen voor, maar inflatie is cruciaal geweest - van de grondprijs tot de lonen van bouwvakkers en bakstenen. Onze analyse toont aan dat de kosten van grondstoffen zoals hout, staal, gipsplaten, beton en isolatie vanaf de jaren negentig tot de Covid-19-pandemie in lijn met de algemene inflatie stegen, waarna ze moeilijker verkrijgbaar werden. Dat werd verergerd door de impact van de oorlog in Oekraïne, die zowel de energiekosten - 15% in één jaar - voor het maken van deze materialen als voor het gebruik in de bouw zelf opdreef. De oorlog in Iran heeft de prijzen verder opgestuwd.

Zelfs vóór de pandemie had meer dan één op de vijf bouwbedrijven te kampen met een tekort aan geschoold personeel, verergerd door de Brexit. Ter indicatie: een huis dat in 2015 £150.000 kostte om te bouwen, kost nu misschien £230.000 - analisten zeggen dat die kosten in de komende vijf jaar nog eens met 15% kunnen stijgen. En dat is nog vóór het gedoe met planning. Strikte regelgeving beschermt het milieu en handhaaft veiligheidsnormen, maar kan kosten met zich meebrengen.

De stijgende - en steeds onvoorspelbaarder wordende - bouwkosten, samen met onzekere vraag, hebben sommige huizenbouwers afgeschrikt. Naarmate de huizenprijzen stegen, is de aanbetaling die nodig is om een huis te kopen opgelopen tot tienduizenden. Het bedrag voor een aanbetaling van 10% varieert sterk per regio. Sparen voor een aanbetaling wordt bijzonder moeilijk als je ook huur betaalt. Particuliere huur slurpt doorgaans een derde van het inkomen van potentiële kopers op. Geen wonder dat een groter aantal jongeren ervoor kiest om thuis te blijven wonen en veel lagere woonlasten te betalen, zodat ze meer kunnen sparen.

Huizenprijzen zijn de afgelopen jaren doorgaans langzamer gestegen dan lonen, waardoor sparen makkelijker wordt - en sommige kredietverstrekkers accepteren een kleinere aanbetaling. Bovendien zijn kredietverstrekkers doorgaans meer bereid om grotere leningen met langere aflossingstermijnen aan te bieden. En de langzamere groei van huizenprijzen en lagere rentes dan een paar jaar geleden betekenen dat hypotheeklasten, relatief ten opzichte van lonen, teruggaan naar het langetermijngemiddelde.

Maar uiteindelijk, om het net zo makkelijk te maken om op de ladder te komen als voor vorige generaties, hebben we meer woningen nodig. Er zijn initiatieven gaande: de regering van Sir Keir Starmer heeft plannen geïntroduceerd om planningsprocessen die chaotisch en traag kunnen zijn, te stroomlijnen. Hervormingen zullen ook toestaan dat er meer woningen op de groene gordel worden gebouwd - niet iets waar iedereen het mee eens is. Maar om het echt op gang te krijgen, moeten we bouwers stimuleren om met meer vertrouwen te bouwen. En welke aanpak de overheid ook kiest, de resultaten zullen jaren op zich laten wachten.

Ben je van plan om de woningladder op te gaan? Deel je ervaring.