W decyzji, która ucieszy deweloperów i przerazi każdego, kto ma płaszcz przeciwdeszczowy, sąd najwyższy orzekł, że domy można budować na terenach zalewowych, nawet jeśli nie przechodzą one kluczowego „testu sekwencyjnego”, który ma właśnie temu zapobiegać. Wyrok otwiera drogę dla 190 nowych domów na terenach zalewowych w północnym Somerset, mimo że działka znajduje się w „strefie zalewowej 3a” – najwyższym poziomie ryzyka powodziowego, zanim grunt zostanie oficjalnie uznany za funkcjonalny teren zalewowy, co przypuszczalnie po łacinie oznacza „zdecydowanie pod wodą”.

Orzeczenie spotkało się z takim zaniepokojeniem ministrów i ekspertów, że środowa konferencja poświęcona odporności na powodzie zgodziła się prowadzić kampanię na rzecz zmiany prawa, aby nie stało się ono precedensem krajowym. Bo nic tak nie świadczy o „rozsądnym planowaniu”, jak odkrycie, że twoja siatka bezpieczeństwa ma dziurę, i natychmiastowe przygotowanie przepisów, by ją załatać.

Tessa Munt, przewodnicząca międzyparlamentarnej grupy ds. powodzi i społeczności dotkniętych powodzią (APPG), spotka się teraz z Matthew Pennycookiem, ministrem mieszkalnictwa i planowania, aby poprosić go o zmianę krajowych ram polityki planowania (NPPF). Munt nazwała tę decyzję „niebezpiecznym i istotnym w skali kraju wykorzystaniem luk w planowaniu”. „Tragicznie, przegraliśmy bitwę w północnym Somerset” – powiedziała – „ale musimy pilnie zmienić ramy, aby ten wyrok nie spowodował, że planiści i deweloperzy w całym kraju będą składać podobne spekulacyjne wnioski o budowę domów”.

Charles Banner KC, który reprezentował Persimmon Homes w sprawie sądowej wytoczonej przez lokalną radę, zgodził się, że decyzja ma znaczenie ogólnokrajowe. Jego kancelaria, Keating Chambers, stwierdziła, że wynik jest „niezwykle ważny” i „wzbudzi ogromne zainteresowanie sektora planowania i rozwoju” – zdanie, które brzmi jak groźba, jeśli przeczyta się je odpowiednim tonem.

Persimmon uzyskał pozwolenie mimo nieprzejścia testu sekwencyjnego, który w brytyjskiej polityce planowania ma być ostateczną barierą dla zabudowy terenów zalewowych, po tym jak inspektor znalazł 12 alternatywnych lokalizacji o mniejszym ryzyku powodzi. Firma przezwyciężyła także silny sprzeciw polityków, lokalnych i regionalnych władz oraz mieszkańców – z których wielu obawia się, że domy otaczające działkę będą narażone na większe ryzyko powodzi. Podsumowując: 12 bezpieczniejszych lokalizacji, jeden inspektor i kuropatwa na gruszy podatnej na powodzie.

Munt powiedziała, że wyrok sądu najwyższego „kłóci się ze wszystkim, co ubezpieczyciele, kredytodawcy, Flood Re – wspólna inicjatywa rządu brytyjskiego i branży ubezpieczeniowej, która sprawia, że część ubezpieczenia domu od powodzi jest przystępna cenowo – Agencja Środowiska i Defra starają się robić na poziomie polityki krajowej”. Agencja Środowiska sprzeciwiła się inwestycji ze względu na ryzyko powodziowe. Ale sąd najwyższy zgodził się, że nawet jeśli test sekwencyjny nie został zdany, inspektor miał prawo rozważyć szersze korzyści z inwestycji i to, czy można ją uczynić bezpieczną na cały okres jej życia, oceniając wniosek. „Szersze korzyści” to tutaj fraza oznaczająca „domy, które mogą odpłynąć”.

Annemieke Waite, członkini gabinetu rady północnego Somerset ds. planowania i środowiska, oskarżyła Persimmon o wykorzystanie luki prawnej. „Nie jesteśmy nimby, akceptujemy, że musimy budować te domy” – powiedziała. „Ale nie akceptujemy ustanowienia wysoce kontrowersyjnego precedensu prawnego, w którym można pominąć istotne lokalne ochrony środowiska, aby budować na terenach zalewowych w całej Anglii i Walii”.

Mieszkańcy wokół działki są zdruzgotani. Mając zaledwie kilka godzin powiadomienia, 51 mieszkańców zebrało się wcześniej w tym tygodniu na miejscu, aby spotkać się z fotografem Guardiana; wielu wyszło wcześniej z pracy, a jeden przyjechał prosto ze szpitalnego łóżka. „Reprezentujemy wszystkich mieszkających na obszarach zagrożonych powodzią w Anglii i Walii” – powiedziała Sue Gardiner, której okno salonu wychodzi na tę działkę. „Ten wyrok ogromnie zwiększa prawdopodobieństwo, że deweloperzy będą budować blisko ciebie, nie odpowiadając za zwiększone ryzyko powodziowe”.

Wpatrując się w pola, Gardiner załamała się. „Ja”