In een beslissing die ontwikkelaars zal verheugen en iedereen met een regenjas zal doodsbenauwen, heeft het hooggerechtshof geoordeeld dat er huizen gebouwd mogen worden in overstromingsgebieden, zelfs als ze zakken voor de cruciale "sequentiële test" die precies dat had moeten voorkomen. De uitspraak maakt de weg vrij voor 190 nieuwe woningen in de overstromingsgebieden van Noord-Somerset, ondanks dat de locatie in "overstromingszone 3a" ligt - het hoogste niveau van overstromingsrisico voordat land officieel als functioneel overstromingsgebied wordt beschouwd, wat waarschijnlijk Latijn is voor "gegarandeerd onder water".

De uitspraak werd met zoveel alarm ontvangen door ministers en experts dat een conferentie over overstromingsbestendigheid op woensdag besloot campagne te voeren voor een wetswijziging om te voorkomen dat het een nationaal precedent schept. Want niets zegt "verstandige planning" als ontdekken dat je vangnet een gat heeft en onmiddellijk wetgeving opstellen om het te dichten.

Tessa Munt, voorzitter van de all-party parliamentary group (APPG) voor overstromingen en getroffen gemeenschappen, zal nu Matthew Pennycook, de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, ontmoeten om hem te vragen het nationale beleidskader voor ruimtelijke ordening (NPPF) te wijzigen. Munt noemde de beslissing een "gevaarlijke en nationaal significante uitbuiting van planningsachterdeurtjes". "Helaas hebben we de strijd in Noord-Somerset verloren," zei ze, "maar we moeten het kader dringend wijzigen, zodat deze uitspraak er niet toe leidt dat planners en ontwikkelaars in het hele land soortgelijke speculatieve woningbouwaanvragen indienen."

Charles Banner KC, die Persimmon Homes vertegenwoordigde in de rechtszaak die door de lokale raad was aangespannen, was het ermee eens dat de beslissing van nationaal belang was. Zijn kantoor, Keating Chambers, zei dat het resultaat "enorm belangrijk" was en "van immens belang zal zijn voor de plannings- en ontwikkelingssector" - een zin die als een dreigement klinkt als je hem met de juiste intonatie leest.

Persimmon kreeg toestemming ondanks het zakken voor de sequentiële test, die wordt verondersteld de ultieme barrière te zijn voor ontwikkeling in overstromingsgebieden in het Britse planningsbeleid, nadat de inspecteur 12 alternatieve locaties met minder overstromingsrisico had gevonden. Ze overwonnen ook zware oppositie van politici, lokale en regionale autoriteiten en bewoners - van wie velen vrezen dat huizen rond de locatie een verhoogd overstromingsrisico zullen lopen. Dus, om samen te vatten: 12 veiligere locaties, één inspecteur, en een patrijs in een overstromingsgevoelige perenboom.

Munt zei dat de uitspraak van het hooggerechtshof "indruist tegen alles wat verzekeraars, kredietverstrekkers, Flood Re - een gezamenlijk initiatief van de Britse overheid en de verzekeringsindustrie dat de overstromingsdekking in huishoudelijke verzekeringen betaalbaar maakt - het Environment Agency en Defra op nationaal beleidsniveau proberen te doen." Het Environment Agency maakte bezwaar tegen de ontwikkeling op grond van overstromingsrisico. Maar het hooggerechtshof was het ermee eens dat, hoewel de sequentiële test was mislukt, de inspecteur gerechtigd was om de bredere voordelen van de ontwikkeling en de vraag of deze gedurende zijn levensduur veilig kon worden gemaakt mee te wegen bij het beoordelen van de aanvraag. "Bredere voordelen" is hier een uitdrukking die "huizen die misschien wegspoelen" betekent.

Annemieke Waite, lid van het college van burgemeester en wethouders van North Somerset voor ruimtelijke ordening en milieu, beschuldigde Persimmon ervan een juridisch achterdeurtje te misbruiken. "We zijn geen nimbys, we accepteren dat we deze huizen moeten bouwen," zei ze. "Maar we accepteren niet de vestiging van een zeer controversieel juridisch precedent waarbij essentiële lokale milieubescherming kan worden genegeerd om in overstromingsgebieden in heel Engeland en Wales te bouwen."

Bewoners rond de locatie zijn radeloos. Met slechts een paar uur kennisgeving verzamelden 51 bewoners zich eerder deze week op de locatie om de fotograaf van de Guardian te ontmoeten, velen verlieten vroegtijdig hun werk om er te zijn - en één kwam rechtstreeks van een ziekenhuisbed. "Wij vertegenwoordigen iedereen die in gebieden met overstromingsrisico in Engeland en Wales woont," zei Sue Gardiner, wier woonkamerraam uitzicht biedt over de locatie. "Deze uitspraak vergroot enorm de kans dat ontwikkelaars bij u in de buurt bouwen, zonder verantwoording te hoeven afleggen voor uw verhoogde overstromingsrisico."

Terwijl Gardiner over de velden uitkeek, brak ze. "Ik'