Цены на жилье в Денвере падают быстрее, чем неудачная шутка в комедийном клубе — более чем на 2% в годовом исчислении, согласно индексу цен на жилье S&P Cotality Case-Shiller. Арендная плата упала еще сильнее, что приводит в восторг таких арендаторов, как 29-летний ординатор по внутренним болезням Карл Баумгартнер. Он только что переехал в квартиру побольше с лучшими удобствами, а его подруга пересмотрела договор аренды, снизив плату на 500 долларов в месяц, показав арендодателю текущие ставки на аналогичные квартиры. «Почти все мои друзья находятся в похожем положении — в начале карьеры, с кучей долгов, — так что мы все очень рады снижению цен», — говорит Баумгартнер. Но когда Planet Money углубился в его вопрос о том, хорошо или плохо падение цен на жилье для экономики в целом, ответ оказался: «смотря по обстоятельствам» — что на языке экономистов означает «мы и сами не уверены».

Начнем с плохого: Детройт. Потеряв почти треть населения с 1990 по 2010 год, цены на жилье рухнули более чем на 80% во время жилищного кризиса 2000-х. Дома стали дешевле машин, и город запустил официальную программу сноса заброшенных домов. Это не та доступность, которая радует, — это доступность, рожденная экономическим коллапсом, когда исчезает поколенческое богатство и пустеют районы. Падение цен на жилье также может заставить домовладельцев чувствовать себя беднее (эффект богатства), отмечает Дэрил Фэруэзер из Redfin. Хуже того, если цены упадут достаточно сильно, владельцы могут оказаться в долговой яме по ипотеке, что спровоцирует вынужденные продажи, дефолты и каскад экономических бедствий — как напомнил нам финансовый кризис 2008 года. Эрик Цвик из Чикагского университета Бут предупреждает, что обремененные долгами рынки жилья могут перекинуться на финансовую систему и навредить всем, включая бизнес и налогоплательщиков.

Но падение цен не всегда предвещает беду. В таких местах, как Денвер, где экономика бурлит, а новые квартиры растут как грибы после дождя, более дешевое жилье может быть признаком здорового рынка. Движение YIMBY (Yes In My Backyard) утверждает, что строительство большего количества жилья позволяет предложению догнать спрос, делая цены доступными без экономического коллапса. Экономисты Чанг-Тай Се и Энрико Моретти в 2019 году подсчитали, что жесткие ограничения на строительство в таких местах, как район залива Сан-Франциско, снизили экономический рост США на ошеломляющие 36% в период с 1964 по 2009 год — хотя Цвик говорит, что последующие исследования показывают, что это завышенная оценка. Тем не менее, идея о том, что дефицит жилья замедляет рост, убедительна. Более дешевая аренда высвобождает доходы для других трат, стимулирует создание семей и может даже повысить гражданскую активность. Как выразился Миша Фишер из Zillow: «Если люди тратят 80% своего дохода на жилье, на другие вещи остается не так много».

Так как же отличить хорошее падение цен от плохого? Ключ в том, почему они падают. Если меньше людей хотят жить в каком-то месте (спрос), это обычно тревожный знак — вспомните Детройт или город, пострадавший от стихийного бедствия. Но если цены падают из-за того, что строится больше жилья (предложение), это обычно здоровее. Стоимость земли дает еще одну подсказку: рост стоимости земли на фоне падения цен на жилье говорит о том, что застройщики более эффективно используют землю, строя больше единиц на участок. Соотношение цены и дохода тоже помогает: если стоимость жилья падает, а доходы растут, вы в зоне комфорта. Наконец, постепенное снижение управляемо; резкие, внезапные падения могут спровоцировать рецессионную спираль. Ситуация в Денвере, похоже, относится к хорошей стороне — вызвана всплеском строительства новых квартир при устойчивом экономическом росте и создании рабочих мест. Так что пока арендаторы Денвера могут продолжать праздновать, а экономисты — чесать затылки.