انخفاض أسعار المنازل في دنفر: شريان حياة للمستأجرين، صداع للاقتصاديين

أسعار المنازل في دنفر تنخفض أسرع من نكتة سيئة في نادي كوميدي - بأكثر من 2% على أساس سنوي، وفقًا لمؤشر S&P Cotality Case-Shiller لأسعار المنازل. انخفضت الإيجارات أكثر، مما جعل المستأجرين مثل كارل بومغارتنر، البالغ من العمر 29 عامًا والمقيم في الطب الباطني، في حالة من البهجة. لقد انتقل لتوه إلى شقة أكبر بمرافق أفضل، وأعادت صديقة التفاوض على عقد إيجارها بتخفيض 500 دولار شهريًا بإظهار المالك للسعر السائد للوحدات المماثلة. يقول بومغارتنر: "مع وجود معظم أصدقائي في وضع مماثل في بداية حياتهم المهنية مع الكثير من الديون، نحن جميعًا متحمسون جدًا للانخفاض." ولكن بينما تعمقت Planet Money في سؤاله حول ما إذا كانت أسعار المساكن المنخفضة جيدة أم سيئة للاقتصاد الأوسع، تبين أن الإجابة هي: هذا يعتمد - وهي لغة الاقتصاديين لـ "لسنا متأكدين حقًا أيضًا."

لنبدأ بالجانب السيئ: ديترويت. بعد فقدان ما يقرب من ثلث سكانها بين عامي 1990 و2010، انخفضت أسعار المنازل بأكثر من 80% خلال انهيار الإسكان في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين. أصبحت المنازل أرخص من السيارات، وأطلقت المدينة برنامج هدم رسمي للمنازل المهجورة. هذا ليس النوع الجيد من القدرة على تحمل التكاليف - إنه النوع الناتج عن الانهيار الاقتصادي، حيث تتبخر الثروة بين الأجيال وتفرغ الأحياء. يمكن أن يؤدي انخفاض أسعار المنازل أيضًا إلى شعور مالكي المنازل بالفقر (تأثير الثروة)، كما تلاحظ داريل فيرويذر من Redfin. والأسوأ من ذلك، إذا انخفضت الأسعار بما يكفي، يمكن أن يجد المالكون أنفسهم تحت الماء على رهونهم العقارية، مما يؤدي إلى بيع قسري، وتخلف عن السداد، وسلسلة من البؤس الاقتصادي - كما ذكرتنا الأزمة المالية لعام 2008. يحذر إريك زويك من كلية بوث للأعمال بجامعة شيكاغو من أن أسواق الإسكان المثقلة بالديون يمكن أن تمتد إلى النظام المالي وتضر الجميع، بما في ذلك الشركات ودافعي الضرائب.

لكن انخفاض الأسعار ليس دائمًا نذير شؤم. في أماكن مثل دنفر، حيث الاقتصاد يزدهر والشقق الجديدة تنبت مثل الفطر بعد المطر، يمكن أن يكون الإسكان الأرخص في الواقع علامة على سوق صحي. يجادل حركة YIMBY (نعم في فناء منزلي الخلفي) بأن بناء المزيد من المساكن يسمح للعرض باللحاق بالطلب، مما يجعل الأسعار في متناول اليد دون انهيار اقتصادي. قدر الاقتصاديون تشانغ-تاي هسيه وإنريكو موريتي في عام 2019 أن القيود الصارمة على الإسكان في أماكن مثل منطقة خليج سان فرانسيسكو خفضت النمو الاقتصادي الأمريكي بنسبة مذهلة بلغت 36% بين عامي 1964 و2009 - على الرغم من أن زويك يقول إن الأبحاث اللاحقة تشير إلى أن هذا تقدير مبالغ فيه. ومع ذلك، فإن فكرة أن ندرة الإسكان تبطئ النمو مقنعة. الإيجارات الأرخص تحرر الدخل للإنفاق على أشياء أخرى، وتشجع على تكوين الأسرة، وقد تعزز المشاركة المدنية. كما يقول ميشا فيشر من Zillow: "إذا كان الناس ينفقون 80% من دخلهم على الإسكان، فلن يتبقى الكثير لإنفاقه على أشياء أخرى."

إذن كيف تفرق بين الانخفاض الجيد والسيئ؟ المفتاح هو سبب الانخفاض. إذا كان عدد أقل من الناس يرغب في العيش في مكان ما (مدفوعًا بالطلب)، فهذه عادة علامة حمراء - فكر في ديترويت أو بلدة ضربتها كارثة طبيعية. ولكن إذا كانت الأسعار تنخفض بسبب بناء المزيد من المساكن (مدفوعًا بالعرض)، فهذا عادة أكثر صحة. توفر قيم الأراضي دليلاً آخر: ارتفاع قيم الأراضي إلى جانب انخفاض أسعار المنازل يشير إلى أن المطورين يستخدمون الأرض بشكل أفضل من خلال بناء المزيد من الوحدات لكل قطعة أرض. تساعد نسبة السعر إلى الدخل أيضًا: إذا انخفضت تكاليف الإسكان بينما ارتفعت الدخول، فأنت في المنطقة المثالية. أخيرًا، الانخفاضات التدريجية يمكن التحكم فيها؛ بينما يمكن أن تؤدي الانخفاضات الحادة المفاجئة إلى دوامة ركود. يبدو أن وضع دنفر في الجانب الجيد - مدفوعًا بطفرة في بناء الشقق الجديدة، مع نمو اقتصادي قوي وخلق فرص عمل. لذا في الوقت الحالي، يمكن لمستأجري دنفر مواصلة الاحتفال، بينما يواصل الاقتصاديون حك رؤوسهم.