デンバーの住宅価格の下落スピードは、コメディクラブでの駄洒落よりも速い。S&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数によると、前年比で2%以上下落している。家賃はさらに大きく下がり、29歳の内科レジデント、カール・バウムガルトナー氏は大喜びだ。彼はより広くて設備の良いアパートにグレードアップし、友人は大家に同等の物件の相場を見せて月500ドルの家賃交渉に成功した。「キャリアの初期で多額の借金を抱える友人のほとんどが同じ立場で、私たちは皆、値下がりに大興奮しています」とバウムガルトナー氏は言う。しかし、Planet Moneyが住宅価格の下落が経済全体にとって良いのか悪いのかという彼の疑問を掘り下げたところ、答えは「場合による」だった。これは経済学者用語で「本当はよくわからない」という意味だ。

まず悪い例：デトロイト。1990年から2010年の間に人口の約3分の1を失い、2000年代の住宅バブル崩壊で住宅価格は80%以上暴落した。家は車より安くなり、市は空き家の公式解体プログラムを開始した。これは良い意味での手頃さではない。経済崩壊から生まれたもので、世代を超えた富が蒸発し、近隣は無人化する。住宅価格の下落は住宅所有者を貧しく感じさせる（「資産効果」）と、レッドフィンのダリル・フェアウェザー氏は指摘する。さらに悪いことに、価格が十分に下がれば、所有者は住宅ローンが資産価値を上回る「水中」状態に陥り、強制売却、債務不履行、経済的苦難の連鎖を引き起こす。2008年の金融危機が思い出させるように。シカゴ大学ブース・スクール・オブ・ビジネスのエリック・ズウィック氏は、債務過多の住宅市場が金融システムに波及し、企業や納税者を含むすべての人に害を及ぼす可能性があると警告する。

しかし、価格下落は常に不吉の前兆ではない。デンバーのように経済が好調で新しいアパートが雨後のキノコのように増えている場所では、安い住宅は健全な市場の兆候となり得る。YIMBY（イエス・イン・マイ・バックヤード）運動は、より多くの住宅を建設することで供給が需要に追いつき、経済崩壊なしに価格が手頃になると主張する。経済学者のチャンタイ・シエ氏とエンリコ・モレッティ氏は2019年、サンフランシスコ・ベイエリアのような場所での厳格な住宅規制が、1964年から2009年の間に米国の経済成長をなんと36%も低下させたと推定した。ただし、ズウィック氏はその後の研究でこれは過大評価だと述べている。それでも、住宅不足が成長を鈍らせるという考えは説得力がある。家賃が安くなれば、他の支出に使える収入が増え、家族形成が促進され、市民参加も促進されるかもしれない。ジローのミーシャ・フィッシャー氏は「収入の80%を住宅に費やしているなら、他のことに使えるお金はほとんど残りません」と語る。

では、良い価格下落と悪い価格下落をどう見分けるのか？鍵は下落の理由だ。ある場所に住みたい人が減っている（需要主導）なら、それは通常、危険信号だ。デトロイトや自然災害に見舞われた町を考えてみよう。しかし、より多くの住宅が建設されているために価格が下がっている（供給主導）なら、それは通常、より健全だ。土地の価値も手がかりになる。住宅価格が下がっているのに土地の価値が上がっているなら、開発業者が土地をより有効活用して区画あたりのユニット数を増やしていることを示す。価格対所得比率も役立つ。住宅費が下がりながら所得が上がっているなら、絶好の状態だ。最後に、緩やかな下落は管理可能だが、急激な下落は不況のスパイラルを引き起こす可能性がある。デンバーの状況は良い方のようだ。新しいアパート建設の急増に牽引され、堅調な経済成長と雇用創出がある。今のところ、デンバーの賃貸人は祝い続け、経済学者は頭を悩ませ続けるだろう。