덴버의 주택 가격이 코미디 클럽에서의 형편없는 말장난보다 더 빠르게 떨어지고 있다. S&P 코탈리티 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면 전년 대비 2% 이상 하락했다. 임대료는 더 크게 떨어져, 29세 내과 전공의 칼 바움가르트너 같은 임차인들은 매우 기뻐하고 있다. 그는 더 넓고 좋은 편의 시설을 갖춘 아파트로 업그레이드했고, 친구는 임대인에게 비슷한 유닛의 시세를 보여줘 월 500달러를 깎았다. "경력 초기라 빚이 많은 제 친구들 대부분이 비슷한 상황인데, 우리 모두 가격 하락에 매우 들떠 있습니다." 하지만 플래닛 머니가 주택 가격 하락이 경제 전반에 좋은지 나쁜지에 대한 그의 질문을 파고들자, 답은 '상황에 따라 다르다'는 것이었다. 이는 경제학자들의 말로 '우리도 잘 모르겠다'는 뜻이다.

먼저 나쁜 사례: 디트로이트. 1990년에서 2010년 사이 인구의 거의 3분의 1을 잃은 후, 2000년대 주택 거품 붕괴 당시 주택 가격은 80% 이상 폭락했다. 집이 자동차보다 싸졌고, 도시는 버려진 주택에 대한 공식 철거 프로그램을 시작했다. 이것은 좋은 종류의 주택 구입 가능성이 아니다. 경제 붕괴에서 비롯된 것으로, 세대 부가 증발하고 동네가 텅 비는 종류다. 주택 가격 하락은 또한 주택 소유자들을 더 가난하게 느끼게 할 수 있다(부의 효과). 레드핀의 대릴 페어웨더가 지적한다. 더 나쁜 것은, 가격이 충분히 떨어지면 소유자들이 대출 잔액보다 집값이 낮은 '수중' 상태에 빠질 수 있고, 이는 강제 매각, 채무 불이행, 경제적 고통의 연쇄를 촉발할 수 있다는 점이다. 2008년 금융 위기가 우리에게 상기시켜 주듯이. 시카고 대학교 부스 경영대학원의 에릭 즈윅은 부채가 많은 주택 시장이 금융 시스템으로 번져 기업과 납세자를 포함한 모든 사람에게 해를 끼칠 수 있다고 경고한다.

하지만 가격 하락이 항상 재앙의 전조는 아니다. 덴버처럼 경제가 활황이고 새 아파트가 비 온 뒤 버섯처럼 솟아나는 곳에서는, 더 저렴한 주택이 오히려 건강한 시장의 신호일 수 있다. YIMBY(Yes In My Backyard) 운동은 더 많은 주택을 건설하면 공급이 수요를 따라잡아 경제 붕괴 없이 가격을 합리적으로 만들 수 있다고 주장한다. 경제학자 창타이 시에와 엔리코 모레티는 2019년 샌프란시스코 베이 에어리어 같은 곳의 엄격한 주택 규제가 1964년에서 2009년 사이 미국 경제 성장을 무려 36% 낮췄다고 추정했다. 하지만 즈윅은 이후 연구에서 이는 과대평가라고 말한다. 그래도 주택 부족이 성장을 늦춘다는 생각은 설득력 있다. 더 저렴한 임대료는 다른 지출을 위한 소득을 확보하고, 가족 형성을 장려하며, 시민 참여를 촉진할 수도 있다. 질로우의 미샤 피셔는 "사람들이 소득의 80%를 주택에 쓰고 있다면, 다른 것에 쓸 돈이 많이 남지 않는다"고 말한다.

그렇다면 좋은 가격 하락과 나쁜 가격 하락을 어떻게 구분할까? 핵심은 왜 하락하는지에 있다. 더 적은 사람들이 그곳에 살고 싶어 한다면(수요 주도), 보통 위험 신호다. 디트로이트나 자연 재해를 겪은 마을을 생각해 보라. 하지만 더 많은 주택이 건설되고 있어 가격이 하락한다면(공급 주도), 일반적으로 더 건강하다. 토지 가치도 또 다른 단서를 제공한다: 주택 가격 하락과 함께 토지 가치가 상승하면, 개발자들이 필지당 더 많은 유닛을 건설해 토지를 더 잘 활용하고 있다는 뜻이다. 가격 대비 소득 비율도 도움이 된다: 주택 비용이 하락하는 동안 소득이 상승한다면, 이상적인 상황에 있는 것이다. 마지막으로, 점진적인 하락은 관리 가능하지만, 급격하고 갑작스러운 하락은 경기 침체의 악순환을 촉발할 수 있다. 덴버의 상황은 좋은 쪽에 있는 것으로 보인다. 새 아파트 건설 급증에 힘입어, 견고한 경제 성장과 일자리 창출이 동반되고 있다. 따라서 지금으로서는 덴버의 임차인들은 계속 축하하고, 경제학자들은 계속 머리를 긁적일 것이다.