Les prix de l'immobilier à Denver chutent plus vite qu'une mauvaise blague dans un club de comédie - en baisse de plus de 2 % sur un an, selon l'indice S&P Cotality Case-Shiller. Les loyers ont encore plus baissé, laissant des locataires comme Karl Baumgartner, un résident en médecine interne de 29 ans, littéralement aux anges. Il vient de passer à un appartement plus grand avec de meilleurs équipements, et un ami a renégocié son bail à la baisse de 500 $ par mois en montrant à son propriétaire le prix du marché pour des logements comparables. « Presque tous mes amis sont dans une situation similaire, en début de carrière avec beaucoup de dettes, nous sommes tous très enthousiastes à propos de cette baisse », dit Baumgartner. Mais alors que Planet Money s'est penché sur sa question de savoir si la baisse des prix de l'immobilier est bonne ou mauvaise pour l'économie dans son ensemble, la réponse s'est avérée être : ça dépend - ce qui, en langage économiste, signifie « nous ne sommes pas vraiment sûrs non plus. »

Commençons par le mauvais : Détroit. Après avoir perdu près d'un tiers de sa population entre 1990 et 2010, les prix de l'immobilier ont chuté de plus de 80 % lors de la crise du logement des années 2000. Les maisons sont devenues moins chères que les voitures, et la ville a lancé un programme officiel de démolition des maisons abandonnées. Ce n'est pas le bon type d'accessibilité - c'est celui qui naît d'un effondrement économique, où la richesse générationnelle s'évapore et les quartiers se vident. La baisse des prix de l'immobilier peut aussi donner aux propriétaires le sentiment d'être plus pauvres (l'« effet de richesse »), comme le note Daryl Fairweather de Redfin. Pire encore, si les prix baissent suffisamment, les propriétaires peuvent se retrouver avec des prêts hypothécaires sous-marins, déclenchant des ventes forcées, des défauts de paiement et une cascade de misère économique - comme la crise financière de 2008 nous l'a rappelé. Eric Zwick de la Booth School of Business de l'Université de Chicago prévient que les marchés immobiliers lourdement endettés peuvent déborder sur le système financier et nuire à tout le monde, y compris les entreprises et les contribuables.

Mais la baisse des prix n'est pas toujours un signe avant-coureur de malheur. Dans des endroits comme Denver, où l'économie tourne à plein régime et où de nouveaux appartements poussent comme des champignons après la pluie, des logements moins chers peuvent en fait être le signe d'un marché sain. Le mouvement YIMBY (Yes In My Backyard) soutient que la construction de davantage de logements permet à l'offre de rattraper la demande, rendant les prix plus abordables sans effondrement économique. Les économistes Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti ont estimé en 2019 que les restrictions sévères en matière de logement dans des endroits comme la région de la baie de San Francisco ont réduit la croissance économique américaine de 36 % entre 1964 et 2009 - bien que Zwick affirme que des recherches ultérieures suggèrent que ce chiffre est surestimé. Néanmoins, l'idée que la pénurie de logements freine la croissance est convaincante. Des loyers moins chers libèrent des revenus pour d'autres dépenses, encouragent la formation de familles et peuvent même stimuler l'engagement civique. Comme le dit Misha Fisher de Zillow, « Si les gens dépensent 80 % de leurs revenus en logement, il ne reste pas grand-chose pour d'autres choses. »

Alors, comment distinguer les bonnes baisses de prix des mauvaises ? La clé est la raison pour laquelle ils baissent. Si moins de gens veulent vivre quelque part (baisse de la demande), c'est généralement un signal d'alarme - pensez à Détroit ou à une ville frappée par une catastrophe naturelle. Mais si les prix baissent parce que davantage de logements sont construits (baisse de l'offre), c'est généralement plus sain. La valeur des terrains offre un autre indice : une hausse de la valeur des terrains parallèlement à une baisse des prix de l'immobilier suggère que les promoteurs utilisent mieux le terrain en construisant plus d'unités par parcelle. Le ratio prix/revenu aide également : si les coûts du logement baissent tandis que les revenus augmentent, vous êtes dans la zone idéale. Enfin, les baisses progressives sont gérables ; les chutes brutales et soudaines peuvent déclencher une spirale de récession. La situation de Denver semble être du bon côté - alimentée par une vague de nouvelles constructions d'appartements, avec une croissance économique solide et une création d'emplois. Alors pour l'instant, les locataires de Denver peuvent continuer à célébrer, tandis que les économistes continuent de se gratter la tête.