Prețurile locuințelor din Denver scad mai repede decât o glumă proastă la un club de comedie – cu peste 2% de la an la an, potrivit indicelui S&P Cotality Case-Shiller Home Price Index. Chiriile au scăzut și mai mult, lăsând chiriași precum Karl Baumgartner, un rezident în medicină internă de 29 de ani, absolut extaziați. El tocmai s-a mutat într-un apartament mai mare, cu facilități mai bune, iar o prietenă a renegociat chiria cu 500 de dolari pe lună arătându-i proprietarului prețul pieței pentru unități similare. „Cu aproape toți prietenii mei într-o poziție similară la începutul carierei, cu o mulțime de datorii, suntem cu toții foarte entuziasmați de scădere”, spune Baumgartner. Dar, pe măsură ce Planet Money a investigat întrebarea lui dacă scăderea prețurilor locuințelor este bună sau rea pentru economie, răspunsul s-a dovedit a fi: depinde – ceea ce în limbaj economic înseamnă „nici noi nu suntem siguri”.

Să începem cu partea rea: Detroit. După ce a pierdut aproape o treime din populație între 1990 și 2010, prețurile locuințelor au scăzut cu peste 80% în timpul crizei imobiliare din anii 2000. Casele au devenit mai ieftine decât mașinile, iar orașul a lansat un program oficial de demolare a locuințelor abandonate. Acesta nu este genul bun de accesibilitate – este cel născut din colaps economic, unde averea generațională se evaporă și cartierele se golesc. Scăderea prețurilor locuințelor poate face, de asemenea, ca proprietarii să se simtă mai săraci („efectul de avere”), după cum observă Daryl Fairweather de la Redfin. Mai rău, dacă prețurile scad suficient, proprietarii pot ajunge cu credite ipotecare subacvatice, declanșând vânzări forțate, neplăți și o cascadă de mizerie economică – așa cum ne-a amintit criza financiară din 2008. Eric Zwick de la Universitatea din Chicago Booth School of Business avertizează că piețele imobiliare îndatorate se pot răspândi în sistemul financiar și pot afecta pe toată lumea, inclusiv afacerile și contribuabilii.

Dar scăderea prețurilor nu este întotdeauna un vestitor al dezastrului. În locuri precum Denver, unde economia merge bine și apar apartamente noi ca ciupercile după ploaie, locuințele mai ieftine pot fi de fapt un semn al unei piețe sănătoase. Mișcarea YIMBY (Da, în curtea mea) susține că construirea mai multor locuințe permite ofertei să țină pasul cu cererea, făcând prețurile mai accesibile fără colaps economic. Economiștii Chang-Tai Hsieh și Enrico Moretti au estimat în 2019 că restricțiile stricte privind locuințele în locuri precum zona golfului San Francisco au redus creșterea economică a SUA cu 36% între 1964 și 2009 – deși Zwick spune că cercetările ulterioare sugerează că aceasta este o supraestimare. Totuși, ideea că deficitul de locuințe încetinește creșterea este convingătoare. Chiriile mai ieftine eliberează venituri pentru alte cheltuieli, încurajează formarea de familii și pot chiar stimula implicarea civică. După cum spune Misha Fisher de la Zillow, „Dacă oamenii cheltuiesc 80% din venit pe locuință, nu mai rămâne mult pentru alte lucruri”.

Deci cum deosebești scăderile bune de cele rele? Cheia este motivul pentru care scad. Dacă mai puțini oameni vor să locuiască undeva (cerere scăzută), acesta este de obicei un semn de alarmă – gândiți-vă la Detroit sau la un oraș lovit de un dezastru natural. Dar dacă prețurile scad pentru că se construiesc mai multe locuințe (ofertă crescută), acest lucru este de obicei mai sănătos. Valorile terenurilor oferă un alt indiciu: creșterea valorii terenurilor în timp ce prețurile locuințelor scad sugerează că dezvoltatorii folosesc mai bine terenul construind mai multe unități pe parcelă. Raportul preț-venit ajută, de asemenea: dacă costurile locuințelor scad în timp ce veniturile cresc, ești în punctul ideal. În cele din urmă, scăderile treptate sunt gestionabile; scăderile bruște și abrupte pot declanșa o spirală a recesiunii. Situația din Denver pare să fie de partea bună – determinată de un val de construcții de apartamente noi, cu o creștere economică solidă și creare de locuri de muncă. Așadar, deocamdată, chiriașii din Denver pot continua să sărbătorească, în timp ce economiștii își scarpină în continuare capul.