Los precios de las viviendas en Denver están cayendo más rápido que un mal chiste en un club de comedia: más del 2% interanual, según el índice S&P Cotality Case-Shiller. Los alquileres han bajado aún más, dejando a inquilinos como Karl Baumgartner, un residente de medicina interna de 29 años, positivamente eufóricos. Acaba de mudarse a un apartamento más grande con mejores comodidades, y una amiga renegoció su contrato de arrendamiento en $500 al mes mostrando a su casero el precio vigente de unidades comparables. "Con casi todos mis amigos en una posición similar al inicio de nuestras carreras, con muchas deudas, estamos muy emocionados por la disminución", dice Baumgartner. Pero cuando Planet Money indagó en su pregunta sobre si la caída de los precios de la vivienda es buena o mala para la economía en general, la respuesta resultó ser: depende, que en lenguaje economista significa "tampoco estamos muy seguros".

Empecemos con lo malo: Detroit. Después de perder casi un tercio de su población entre 1990 y 2010, los precios de las viviendas se desplomaron más del 80% durante la crisis inmobiliaria de los 2000. Las casas se volvieron más baratas que los autos, y la ciudad lanzó un programa oficial de demolición de viviendas abandonadas. Ese no es el tipo bueno de asequibilidad; es el tipo nacido del colapso económico, donde la riqueza generacional se evapora y los vecindarios se vacían. La caída de los precios de la vivienda también puede hacer que los propietarios se sientan más pobres (el "efecto riqueza"), como señala Daryl Fairweather de Redfin. Peor aún, si los precios caen lo suficiente, los propietarios pueden terminar con hipotecas bajo el agua, desencadenando ventas forzadas, impagos y una cascada de miseria económica, como nos recordó la crisis financiera de 2008. Eric Zwick de la Universidad de Chicago Booth School of Business advierte que los mercados inmobiliarios cargados de deuda pueden extenderse al sistema financiero y perjudicar a todos, incluyendo empresas y contribuyentes.

Pero la caída de precios no siempre es un presagio de fatalidad. En lugares como Denver, donde la economía marcha bien y los nuevos apartamentos brotan como setas después de la lluvia, una vivienda más barata puede ser señal de un mercado saludable. El movimiento YIMBY (Sí en mi patio trasero) argumenta que construir más viviendas permite que la oferta alcance a la demanda, haciendo los precios más asequibles sin colapso económico. Los economistas Chang-Tai Hsieh y Enrico Moretti estimaron en 2019 que las restricciones estrictas a la vivienda en lugares como el Área de la Bahía de San Francisco redujeron el crecimiento económico de EE.UU. en un asombroso 36% entre 1964 y 2009, aunque Zwick dice que investigaciones posteriores sugieren que es una sobreestimación. Aun así, la idea de que la escasez de vivienda frena el crecimiento es convincente. Alquileres más baratos liberan ingresos para otros gastos, fomentan la formación de familias e incluso pueden aumentar el compromiso cívico. Como dice Misha Fisher de Zillow: "Si la gente gasta el 80% de sus ingresos en vivienda, no queda mucho para gastar en otras cosas".

Entonces, ¿cómo distinguir las buenas caídas de precios de las malas? La clave está en por qué caen. Si menos gente quiere vivir en un lugar (impulsado por la demanda), suele ser una señal de alarma: piensa en Detroit o un pueblo golpeado por un desastre natural. Pero si los precios bajan porque se construyen más viviendas (impulsado por la oferta), suele ser más saludable. Los valores del suelo ofrecen otra pista: si suben mientras los precios de las viviendas bajan, sugiere que los desarrolladores están haciendo un mejor uso del suelo construyendo más unidades por parcela. La relación precio-ingreso también ayuda: si los costos de vivienda caen mientras los ingresos suben, estás en el punto dulce. Finalmente, las disminuciones graduales son manejables; las caídas bruscas y repentinas pueden desencadenar una espiral recesiva. La situación de Denver parece estar del lado bueno: impulsada por un auge en la construcción de nuevos apartamentos, con un sólido crecimiento económico y creación de empleo. Así que por ahora, los inquilinos de Denver pueden seguir celebrando, mientras los economistas siguen rascándose la cabeza.