Die Immobilienpreise in Denver fallen schneller als ein schlechter Witz in einem Comedy-Club – laut dem S&P Cotality Case-Shiller Hauspreisindex um mehr als 2 % im Jahresvergleich. Die Mieten sind sogar noch stärker gefallen, was Mieter wie den 29-jährigen Assistenzarzt für Innere Medizin, Karl Baumgartner, regelrecht euphorisch stimmt. Er ist gerade in eine größere Wohnung mit besseren Annehmlichkeiten gezogen, und eine Freundin hat ihren Mietvertrag um 500 Dollar pro Monat nachverhandelt, indem sie ihrem Vermieter die aktuellen Preise für vergleichbare Einheiten gezeigt hat. „Da fast alle meine Freunde zu Beginn ihrer Karriere in einer ähnlichen Lage sind und viele Schulden haben, freuen wir uns alle sehr über den Rückgang“, sagt Baumgartner. Aber als Planet Money seiner Frage nachging, ob fallende Immobilienpreise gut oder schlecht für die Gesamtwirtschaft sind, stellte sich heraus: Es kommt darauf an – was auf Ökonomisch so viel heißt wie „Wir sind uns auch nicht wirklich sicher.“

Fangen wir mit dem Schlechten an: Detroit. Nachdem die Stadt zwischen 1990 und 2010 fast ein Drittel ihrer Bevölkerung verloren hatte, fielen die Immobilienpreise während der Immobilienkrise der 2000er Jahre um mehr als 80 %. Häuser wurden billiger als Autos, und die Stadt startete ein offizielles Abrissprogramm für verlassene Häuser. Das ist nicht die gute Art von Erschwinglichkeit – es ist die Art, die aus wirtschaftlichem Zusammenbruch entsteht, bei dem Generationenvermögen verdampft und Nachbarschaften veröden. Fallende Immobilienpreise können Hausbesitzer auch ärmer fühlen lassen (der „Vermögenseffekt“), wie Daryl Fairweather von Redfin anmerkt. Schlimmer noch: Wenn die Preise genug fallen, können Eigentümer mit ihren Hypotheken unter Wasser geraten, was Zwangsverkäufe, Zahlungsausfälle und eine Kaskade wirtschaftlichen Elends auslöst – wie uns die Finanzkrise 2008 in Erinnerung gerufen hat. Eric Zwick von der University of Chicago Booth School of Business warnt davor, dass hoch verschuldete Immobilienmärkte auf das Finanzsystem übergreifen und allen schaden können, einschließlich Unternehmen und Steuerzahlern.

Aber fallende Preise sind nicht immer ein Vorbote des Untergangs. An Orten wie Denver, wo die Wirtschaft brummt und neue Wohnungen wie Pilze aus dem Boden schießen, können billigere Wohnungen tatsächlich ein Zeichen für einen gesunden Markt sein. Die YIMBY-Bewegung (Yes In My Backyard) argumentiert, dass der Bau von mehr Wohnraum das Angebot an die Nachfrage anpassen kann, wodurch die Preise erschwinglicher werden, ohne dass es zu einem wirtschaftlichen Zusammenbruch kommt. Die Ökonomen Chang-Tai Hsieh und Enrico Moretti schätzten 2019, dass strenge Wohnungsbaubeschränkungen in Orten wie der San Francisco Bay Area das US-Wirtschaftswachstum zwischen 1964 und 2009 um satte 36 % gedrückt haben – obwohl Zwick sagt, dass spätere Forschungen darauf hindeuten, dass dies eine Überschätzung ist. Dennoch ist die Idee, dass Wohnungsknappheit das Wachstum bremst, überzeugend. Günstigere Mieten geben Einkommen für andere Ausgaben frei, fördern die Familiengründung und können sogar das bürgerschaftliche Engagement steigern. Wie Misha Fisher von Zillow es ausdrückt: „Wenn die Leute 80 % ihres Einkommens für Wohnen ausgeben, bleibt nicht viel übrig, um für andere Dinge auszugeben.“

Wie unterscheidet man also gute von schlechten fallenden Preisen? Der Schlüssel liegt darin, warum sie fallen. Wenn weniger Menschen an einem Ort leben wollen (nachfragebedingt), ist das normalerweise ein Warnsignal – denken Sie an Detroit oder eine von einer Naturkatastrophe heimgesuchte Stadt. Aber wenn die Preise fallen, weil mehr Wohnraum gebaut wird (angebotsbedingt), ist das in der Regel gesünder. Grundstückswerte geben einen weiteren Hinweis: Steigende Grundstückswerte bei fallenden Immobilienpreisen deuten darauf hin, dass Bauträger das Land besser nutzen, indem sie mehr Einheiten pro Parzelle bauen. Auch das Preis-Einkommens-Verhältnis hilft: Wenn die Wohnkosten sinken, während die Einkommen steigen, befindet man sich im Sweet Spot. Schließlich sind allmähliche Rückgänge beherrschbar; starke, plötzliche Einbrüche können eine Rezessionsspirale auslösen. Denvers Situation scheint auf der guten Seite zu sein – angetrieben durch einen Anstieg des Neubaus von Wohnungen, bei solidem Wirtschaftswachstum und Arbeitsplatzschaffung. Vorerst können Denvers Mieter also weiter feiern, während die Ökonomen weiter rätseln.